Voor de klant en geldverstrekkers is dit meestal geen probleem. In de Trhk (artikel 4, lid 6), staat immers dat voor berekening van de leencapaciteit geen rekening gehouden hoeft te worden met de kosten van een overbruggingskrediet. Dat wil zeggen, zolang “aannemelijk is gemaakt dat de verplichtingen uit de hypothecaire kredieten door de consument kunnen worden nagekomen gedurende een door de aanbieder van hypothecair krediet in redelijkheid te bepalen periode”. 

En daar kan hem de schoen wringen, zo blijkt uit twee recente Kifid-uitspraken.

Wat is er gebeurd?
Een echtpaar koopt in juli 2022 een andere woning. Daarvoor is een financiering nodig van € 476.000, waarvan € 287.000 bestaat uit een overbruggingskrediet. Het overbruggingskrediet heeft een looptijd van 2 jaar en een variabele rente. De onafhankelijk adviseur die is ingeschakeld, houdt rekening met de maandlasten van het overbruggingskrediet door in de totale lening € 12.500 te reserveren voor de rentelasten ervan.

Eind maart 2023 is dit bedrag van € 12.500 al helemaal verbruikt, terwijl de oude woning nog niet is verkocht. Daardoor ontstaan achterstanden in de maandlasten op het hypothecair krediet. Kort daarna dienen de consumenten een klacht in tegen zowel de adviseur als de geldverstrekker.

Kifid-oordeel over klacht tegen adviseur
Op 15 maart 2024 doet Kifid een tussenuitspraak in de klacht tegen de adviseur. De klant vindt dat de adviseur hen te weinig gewaarschuwd heeft over de risico’s van de overbruggingshypotheek. De adviseur wist dat zij niet zelf in staat waren de dubbele maandlasten te betalen. Dat was immers de reden om € 12.500 extra te lenen, waarmee die lasten tijdelijk afgedekt werden. 

De adviseur verweert zich nog door te stellen dat hij wel mondeling de risico’s besproken heeft. Dit ligt alleen niet vast in het dossier. Bovendien zou elk weldenkend mens moeten weten dat de verkoop wat langer kan duren dan gehoopt, en dat de verkoopopbrengst kan tegenvallen. Bovendien had de adviseur niet kunnen weten dat de rente zo hard zou stijgen. 

Het Kifid stelt dat de adviseur wel degelijk zijn zorgplicht heeft geschonden. Op een adviseur rust een verzwaarde motiveringsplicht tegenover klachten van de consument. Dat betekent onder meer dat als de klant beweert dat de adviseur een risico niet besproken heeft, het aan die adviseur is om te bewijzen dat de klant ongelijk heeft. Nu de adviseur niet uitdrukkelijk heeft vastgelegd dat hij de risico’s van het overbruggingskrediet heeft besproken, heeft de adviseur niet aan die motiveringsplicht voldaan. Dat is een overtreding van de zorgplicht. In dit specifieke geval, gold dat de klant dacht dat een overbrugging niet mogelijk was, omdat ze geen eigen middelen hadden. Juist omdat er extra geleend moest worden om de overbruggingslasten tijdelijk van te betalen, had de adviseur nadrukkelijk moeten wijzen op de risico’s.

De zorgplicht is niet alleen geschonden vanwege het uitblijven van de algemene risico’s van een overbruggingslening. Het Kifid rekent het de adviseur ook aan dat hij gekozen heeft voor een variabele rente met de daaraan verbonden risico’s. De adviseur had een deel van het risico immers kunnen ondervangen door voor een vaste rente te kiezen. Daarnaast staat vast dat de adviseur kennis had van de persoonlijke omstandigheden van zijn klanten. Vanwege hun leeftijd en medische situatie wist hij dat ze niet de mogelijkheid hadden om het inkomen te verhogen.

Tot slot bleek de oude woning moeilijk verkoopbaar. Er moest veel aan gebeuren, en dat was bekend. De adviseur verweert zich met een beroep op de verklaring van de makelaar, die aangaf toch te verwachten dat de woning snel verkocht zou worden. Hoewel de adviseur niet verantwoordelijk is voor de verkeerde inschatting van de makelaar, had hij wel moeten inzien dat deze woning een extra risico met zich meebracht.

Kifid-oordeel over klacht tegen geldverstrekker
Op dezelfde dag als de voorgaande uitspraak tegen de adviseur, doet de Geschillencommissie uitspraak in de zaak tegen de geldverstrekker. De klant had zich er bij de geldverstrekker over beklaagd dat die het overbruggingskrediet nooit had mogen verstrekken. 

Het verweer van de geldverstrekker is onder meer dat zij het werk van de adviseur niet opnieuw hoeft te doen. De geldverstrekker had geen adviesrol. De geldverstrekker heeft de financiering getoetst aan de Trhk, en daarin paste dit hypothecaire krediet. Toch oordeelt Kifid dat ook de geldverstrekker haar zorgplicht heeft geschonden.

De uitzondering van artikel 4, lid 6 Trhk over het buiten beschouwing laten van de lasten van een overbruggingskrediet, gelden alleen als de geldverstrekker aannemelijk maakt dat de klant de lasten daarvan voor een redelijke termijn kan dragen. In bredere zin, moet de kredietverstrekker controleren of er geen sprake is van overkreditering (ex. Art. 4:34 Wft en 113, lid 1 BGfo).

Het hypothecaire krediet exclusief de overbrugging, valt wel binnen de leennormen en is dus verantwoord. Maar het overbruggingskrediet is verstrekt met een looptijd van 2 jaar. Daarvan stond niet voldoende vast dat de klant de lasten gedurende deze hele periode kon dragen. Het feit dat de geldverstrekker die betaalbaarheid onvoldoende heeft gecontroleerd, komt voor hun rekening.

De argumenten voor overtreding van de zorgplicht door de adviseur, worden bovendien ook de geldverstrekker aangewreven. Ook zij had in het taxatierapport gezien dat het geen standaard woning was en dat de klant geen grotere verdiencapaciteit zou krijgen. De geldverstrekker had in dit geval dan ook geen variabele rente moeten aanbieden.

Wat zijn de gevolgen voor adviseur en geldverstrekker?
Nu het Kifid vaststelt dat de zorgplicht is overschreden door zowel adviseur als geldverstrekker, is de vraag wat de gevolgen hiervan zijn. De klant blijkt zijn oude woning inmiddels wel te hebben verkocht, maar heeft wel allerlei eisen gesteld aan geldverstrekker en adviseur. Die eisen zijn erg uitgebreid.

Zo wil de klant van de adviseur onder meer de advieskosten terug, maar ook alle aankoop- en verhuiskosten, de hele aankoopsom van de nieuwe woning en alle betaalde rente. Van de bank vordert de klant ook terugbetaling van de rente, vermeerderd met een schadevergoeding van € 150.000 voor diverse kostenposten.

De kans dat deze eisen van de klant worden ingewilligd, zijn echter nihil. Het Kifid heeft nog geen uitspraak over de hoogte van de te vergoede schade gedaan. Kifid stelt wel alvast dat het voor de hand zou liggen dat de adviseur de advieskosten moet terugbetalen, en eventueel (een deel van) de rente over het overbruggingskrediet. Maar wat betreft het meerdere geeft Kifid aan dat ze het ook de klant aanrekenen dat ze niet of nauwelijks schadebeperkend zijn opgetreden. Er zijn eerdere biedingen op hun oude woning gedaan, waaraan ze niet hebben meegewerkt. Ook hebben ze zelf pas actie ondernomen toen ze helemaal geen geld meer hadden. Ze hadden ook eerder aan de bel kunnen trekken, door een betaalpauze aan te vragen.

Het gaat in dit artikel dan ook niet zozeer om de hoogte van de te betalen schadevergoeding, als wel om de leerpunten die eruit te halen zijn, nu vaststaat dat de zorgplicht is geschonden.

Wat kunt u hiervan leren?
De Erkend Financieel Adviseur kan van deze uitspraken iets leren in zijn rol als adviseur, maar ook als acceptant bij een geldverstrekker.

De uitspraken maken onder meer duidelijk, dat echt goed onderbouwd moet zijn waarom een overbruggingskrediet voor elke specifieke klant wèl verantwoord is. Daarbij moet rekening gehouden worden met:

• Eigen middelen
• Looptijd van het overbruggingskrediet
• De rentekeuze op het overbruggingskrediet
• De verwachte verkoopwaarde van de woning, maar ook de courantheid daarvan.

Tot slot, kunnen we copy/pasten uit eerdere conclusies: leg altijd alles goed vast! Zelfs als u alles heeft gedaan om de klant te informeren of waarschuwen, dan is dat van geen waarde in een klachtprocedure als u al die informatie en waarschuwingen niet hebt vastgelegd.

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 11 april 2024. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.