Wat is er gebeurd?
Een klant neemt begin 2022 contact op met zijn hypotheekadviseur. Hij gaat scheiden en de echtelijke woning moet verkocht worden. De man wil vervolgens verhuizen naar een andere koopwoning. De man vindt in september 2022 een geschikte woning voor € 330.000. Hij tekent de koopovereenkomst, met de standaard boeteclausule van 10% van de koopsom. Voor de financiering is wel een overbruggingshypotheek nodig ter hoogte van zijn helft van de overwaarde op de te verkopen woning.
De adviseur stelt een advies op voor een financiering. Hij meldt de klant dat zijn ex-partner nog wel mede-schuldenaar is, en daarom ‘in principe’ moet meetekenen voor de overbrugging. De adviseur schrijft erbij dat sommige notarissen er geen probleem van maken als de ex-partner niet meetekent, zolang de overbruggingshypotheek slechts ziet op zijn helft van de overwaarde.
De klant reageert hierop met de mededeling dat de ex-partner niet bereid is mee te tekenen. De adviseur wendt zich vervolgens tot de notaris om te vragen of hij toch bereid is akkoord te gaan. De notaris antwoordt hierop:
“(…) Over het vestigen van een overbruggingshypotheek op 50% van een pand zijn de meningen verdeeld. Er zijn banken en notarissen die hier wel mee aan werken en er zijn tevens banken en notarissen die niet aan deze constructie mee werken (waaronder ons kantoor). Gebleken is namelijk dat dit in het verleden voor problemen en klachten heeft gezorgd, waardoor men hier niet snel aan mee wil werken. (…)”
Inmiddels is de datum in de koopovereenkomst verlopen en wordt de klant door de verkoper in gebreke gesteld. De adviseur probeert nog een alternatief te zoeken: hij stelt voor zelf een overbruggingshypotheek aan de klant te verstrekken, onder de voorwaarde dat diens dochter meetekent. Dat wil de klant echter niet. De koopovereenkomst wordt ontbonden en de klant moet de boete van € 33.000 betalen.
Klacht ingediend bij Kifid
De klant dient een klacht in tegen de adviseur. Hij vindt dat zijn adviseur hem eerder en correct had moeten informeren over het feit dat zijn ex-partner moest meetekenen. Als de man dat had geweten, had hij de kosten van onder meer de boete kunnen vermijden. Het door de adviseur geopperde alternatief was voor de klant een omstreden constructie, waar hij binnen één dag een beslissing op moest nemen. Dat vond hij dan ook geen oplossing – nog afgezien van het feit dat niet vaststond of zijn dochter had willen meetekenen.
Oordeel Kifid
Het Kifid is het eens met de klant. Een adviseur moet weten dat het gebruikelijk is dat geldverstrekkers bij het verstrekken van een overbruggingshypotheek de eis stellen dat alle eigenaren de hypotheekakte tekenen. Daarover had de adviseur de klant ook eerder moeten informeren. Ook vindt Kifid dat de klant niet kan worden verweten dat hij het alternatieve aanbod van de adviseur afwees. De klant stond onder grote tijdsdruk en kon de gevolgen hiervan niet overzien.
Dit betekent dat de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden. Hij is dan ook direct en volledig aansprakelijk voor de ontstane schade. De adviseur moet de boete van € 33.000, met rente, aan de klant vergoeden. Daarnaast moet hij € 1.000 aan proceskosten vergoeden.
Voor uw praktijk
In deze zaak is het al ietwat vreemd dat de adviseur zich volledig richt op de notaris om na te gaan of die akkoord gaat met een overbruggingshypotheek ter hoogte van 50% van de overwaarde. Het ligt meer in de rede om dit eerst met de geldverstrekker te overleggen. Maar het leerpunt van deze uitspraak, is het belang om tijdig uit te zoeken onder welke voorwaarden een overbruggingshypotheek kan worden aangegaan, als er (nog) een mede-eigenaar is. In de Kifid-uitspraak worden overigens de termen ‘mede-eigenaar’ en ‘mede-schuldenaar’ ook door elkaar gebruikt. Ook dat maakt het lastig: een mede-schuldenaar hoeft immers niet ook mede-eigenaar te zijn. Het meetekenen door de ex-partner voor een overbruggingshypotheek zal meestal moeten zolang de woning èn de schuld nog niet geheel op één naam staat.
Al met al is het een van de vele aspecten waarmee de adviseur rekening moet houden, als er sprake is van (echt)scheiding. Doet u dat niet, dan kan u dat duur komen te staan, zoals blijkt uit deze zaak.
Disclaimer
Dit artikel is geschreven naar inzicht van 9 mei 2024. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.