Leerpunten AFM-boete ‘maatwerkhypotheken’

14 feb 2024

Op 14 december 2023 publiceerde de Autoriteit Financiële Markten een besluit over een boete die aan de Rabobank is opgelegd. In het kort, is de boete opgelegd vanwege overtreding van het verbod op overkreditering (ex. Artikel 4:34 Wft, juncto art. 115 BGfo). Deze overtreding heeft volgens de AFM plaatsgevonden in de periode van juli 2019 tot augustus 2021.

De AFM deed specifiek onderzoek naar 42 maatwerkdossiers. Daarvan bevatten 8 dossiers onregelmatigheden. Dat resulteert in een boete voor de bank van € 12 miljoen.

Let wel: het gaat hier in alle gevallen om hypothecaire kredieten die buiten de gebruikelijke Trhk-leennormen vallen. Op basis van een standaard LTI-berekening, kon de klant de financiering niet krijgen. Als een geldverstrekker het dan toch verantwoord acht om de lening te verstrekken, is dat toegestaan, mits de maandlasten in het specifieke geval aantoonbaar verantwoord zijn (art. 4, lid 1 Trhk). En dat is waar het volgens de AFM mis ging in de acht dossiers. Het hele boetebesluit (102 pagina’s) is hier te vinden.

Welke gebreken constateert de AFM?
Allereerst stelt de AFM vast dat het beleid van de bank over de criteria bij maatwerk onvoldoende was, of onvoldoende duidelijk was weggeschreven. Dat leidde tot het onderzoek, waarbij de AFM vaststelde dat het in acht dossiers ontbrak aan de volgens de wet gestelde vereisten van:

Motivering;
Onderbouwing op basis van documenten;
Berekeningen;
Verificatie van gegevens; en
Beoordeling of sprake was van een bestendige situatie.

We geven enkele voorbeelden van gebreken die zijn vastgesteld in drie van de acht dossiers:

A. Onduidelijk spaargedrag
Een alleenstaande klant (minder dan 10 jaar voor pensioendatum) krijgt een maatwerkhypotheek. Die is mede gebaseerd op zijn spaargedrag. Uit een overzicht zou blijken dat hij -op dat moment- € 800 per maand kon sparen. Zijn maandlast zou € 640 (bruto) hoger worden, waardoor hij die hogere last makkelijk zou kunnen dragen. Bovendien is zijn netto pensioeninkomen hoger dan zijn huidige netto inkomen, waardoor de maandlasten ook op termijn verantwoord zouden zijn.

De AFM constateert dat het ‘spaargedrag’ niet voldoende bewezen is. Er zijn wel allerlei stortingen gedaan, maar er zit ook een heel hoge storting bij. En er zijn grote bedragen afgeschreven. Er blijkt nergens uit dat er structureel € 800 per maand gespaard wordt.
Er wordt bovendien gerefereerd aan een overzicht van inkomsten en uitgaven, waaruit de spaarmogelijkheid zou blijken, maar dat overzicht is nergens te vinden. Ook het argument van de bank dat de werkelijke lasten van de lening lager liggen dan de genormeerde maximale maandlasten, is voor de AFM geen argument.De werkelijke-lastentoets is geen ‘vrijbrief’ om de lening dan te verstrekken. Ook dan moeten die werkelijke lasten aantoonbaar voor de lange termijn verantwoord en betaalbaar zijn.

B. Niet-geverifieerd Nibud-formulier
Ook in dit dossier wordt overschrijding van de gebruikelijke leennorm door de bank verantwoord geacht vanwege het spaargedrag. De AFM vindt de periode waarover dit spaargedrag is meegenomen (8,5 maanden) te kort om van structureel spaargedrag te kunnen spreken. Bovendien zit in die periode ook het vakantiegeld, wat een vertekend beeld kan opleveren. Daar komt nog bij, dat de betaalbaarheid van de maandlasten mede is gebaseerd op een ingevuld Nibud-formulier.

In zijn algemeenheid (en niet alleen in dit klantdossier) heeft de AFM veel commentaar op gebruik van dit Nibud-formulier als ‘bewijs’ van betaalbaarheid. Een belangrijk kritiekpunt is, dat het Nibud-formulier een momentopname is. Als een huurder het formulier invult (en ‘huur’ aanvinkt), dan worden bijvoorbeeld de eigenaarslasten niet meegenomen. Er wordt ook geen rekening gehouden met (huidige of toekomstige) uitgaven (inleg pensioenpremies) of veranderende inkomsten. Ook kunnen er inkomsten worden meegenomen, die (mogelijk) niet structureel zijn (zoals alimentatie, belastingteruggaven of onkostenvergoedingen). En zelfs als uit het Nibud-formulier blijkt dat de uitgaven van de klant lager zijn dan die van een gemiddeld persoon, betekent dit niet automatisch dat die besparingen, hogere uitgaven voor een hypothecair krediet kunnen goedmaken.

Zie voor alle kritiekpunten op gebruik van het Nibud-formulier pagina 36 en 37 van het boetebesluit.

C. Tijdelijke alimentatie en een klein DK
In het derde dossier, heeft de bank de lasten van een doorlopend krediet van € 500 niet meegenomen. Dat is 'intern beleid’, maar dat is voor de AFM geen steekhoudend argument. Ook een klein kredietje, kan de maandlasten (net) over de grens van betaalbaarheid tillen.
Een ander punt in dit dossier, is dat de LTI-overschrijding mede het gevolg is van het wegvallen van inkomsten uit partneralimentatie over 5 tot 10 jaar.

De klant zegt daarover dat ze de woning dan verkoopt, omdat de kinderen dan al veel ouder zijn. Daar neemt de AFM echter geen genoegen mee. De bank had expliciet moeten doorrekenen wat de financiële gevolgen van het wegvallen van de alimentatie voor deze klant betekent. Bovendien zijn ook de financiële gevolgen van (gedwongen) verkoop van de woning niet doorgerekend. Ook dat had de bank moeten doen, ook wanneer de klant stelt dat ze bereid is dit risico te nemen.

Overige leerpunten
In de samenvatting van bovenstaande drie dossiers is al veel informatie te halen over de zienswijze door de AFM. Er zijn nog meer punten van kritiek in de overige dossiers te vinden. Puntsgewijs zijn dat bijvoorbeeld (maar niet uitputtend):

Als motivering wordt gesteld dat de maandlasten in de nieuwe situatie lager worden, maar dat blijkt niet of onvoldoende uit het dossier. De berekening ontbreekt, of cijfers die ervoor gebruikt zijn, zijn niet geverifieerd, of niet overal hetzelfde.
Door de klant opgegeven (erg lage) uitgaven worden niet of niet voldoende geverifieerd. Als een klant stelt dat € 80 per maand aan onderhouds- en reserveringskosten voor de woning voldoende is, moeten bij de adviseur alarmbellen gaan rinkelen. Dat is erg weinig, dus hierop moet doorgevraagd worden.
Lasten van een overbruggingskrediet moeten wel degelijk worden meegenomen in een maatwerkhypotheek. Zie ook art. 4, lid 6 Trhk.
Heeft een hoog opgeleide een tijdelijk contract zonder intentieverklaring, dan moet je de regels uit art. 2 Trhk volgen. En niet het huidige inkomen als uitgangspunt nemen. Ook niet als de kansen op de arbeidsmarkt voor die persoon door de bank als zeer goed worden beoordeeld.
Tot slot: ook bij heel kleine overschrijdingen met een duidelijke oorzaak, moet toch het hele maatwerkproces worden doorlopen. Een overschrijding van de LTI met maar € 40 per maand (nog geen 3% van de maximale maandlast) vanwege een toetsrente van 5%, terwijl de werkelijke rente minder dan 2% was, was ook geen argument voor de AFM om soepel om te gaan met het maatwerkdossier.

Voor uw praktijk
Allereerst moet gezegd worden, dat deze leerpunten zijn gebaseerd op het uitgebreide boetebesluit van de AFM. De Rabobank had al verweer gevoerd tegen de bevindingen van de AFM, maar heeft nu aangekondigd in bezwaar te gaan. Als de AFM het bezwaar afwijst, kan de bank nog naar de rechter stappen. Het staat dus nog niet vast of de boete in stand blijft. Maar dat doet niets af aan de wijze waarop de AFM maatwerkdossiers beoordeelt. Dit boetebesluit geeft daar inzicht in.

Maatwerk is een onmisbare toevoeging aan de standaard leennormen. Zonder maatwerk, zouden veel klanten die wel verantwoord een woning zouden kunnen kopen, niet voor een financiering in aanmerking komen. Het moet echter wel ondubbelzinnig vastliggen dat de financiering buiten de Trhk om toch verantwoord is, nu en in de toekomst.

Als SEH voegen wij daar aan toe, dat ook als een lening wèl binnen de Trhk-normen valt, dit net zo goed moet vastliggen. Ook de Trhk gaat uit van allerlei gemiddelden, die voor een individueel geval heel anders kunnen zijn. Sterker nog: niemand is de gemiddelde persoon. Kijk dus altijd verder dan de standaard regels: bekijk de individuele klant en zijn specifieke situatie. Ongeacht of het maatwerk is of niet.