Verkenning naar “Participatiehypotheek”

15 feb 2023

Op 30 januari 2023 publiceerde het platform voor economen in Nederland ESB (“Economisch Statistische Berichten”) een plan om overwaarde op woningen (makkelijker) te benutten. Op dit moment is het benutten van overwaarde te complex en zijn de mogelijkheden vaak onbekend. Een aantal gezaghebbende economen onder wie Arjen Gielen van SVn (voorheen directeur NHG), ziet mogelijkheden om de overwaarde beter te benutten.

Aanleiding
Er wordt zo’n € 1.200 miljard aan overwaarde niet benut. Er zijn wel verzilvermogelijkheden, zoals opeethypotheken mogelijk, maar daarvan wordt slechts weinig gebruik gemaakt. Meestal is er een leeftijdsgrens (boven de 55 of 60 jaar, bijvoorbeeld) en slechts 0,15% van de 60-plussers maakt er gebruik van. Bovendien kleven er diverse nadelen aan, vanwege de doorlopende rentelasten op een dergelijke lening. Ook andere constructies, zoals sale-en-leaseback zijn niet erg gunstig. Juist ook jongere huizenbezitters met overwaarde zouden in staat gesteld moeten worden om overwaarde te benutten, bijvoorbeeld voor verduurzaming van de woning.

Participatiehypotheek
Dit zou mogelijk worden met de Participatiehypotheek. Dat is een heel andere financieringsvorm: pensioenfondsen zouden een virtueel aandeel in de waarde van de woning nemen. Woningeigenaren belenen daarbij een deel van hun woning aan het pensioenfonds, dat in ruil daarvoor een claim krijgt op de waardeontwikkeling van die woning. Daarmee is de hoogte van het af te lossen bedrag niet op voorhand bekend. Die is afhankelijk van de waarde van de woning op het moment van verkoop van de woning, of overlijden van de eigenaar.

Voorbeeld
A heeft een woning met een waarde van € 400.000. Daarop rust een hypothecair krediet van € 200.000. A sluit een Participatiehypotheek van € 100.000. Na 10 jaar verkoopt hij de woning voor € 500.000. Dat is een waardestijging van 25%. De aflossing van de Participatiehypotheek is dan € 125.000 (ook 25% meer).

Zou de waarde van de woning gedaald zijn naar € 300.000, dan hoeft dus slechts € 75.000 terugbetaald te worden (25% minder, evenveel als de waardedaling).

Als waardestijging het gevolg is van door de klant zelf geïnvesteerde verbeteringen, is dat deel van de waardestijging niet van invloed op de terugbetaling van de Participatiehypotheek. Anders zou de eigenaar geneigd zijn die investeringen niet te doen (en mogelijk de woning niet te onderhouden). Iemand die een Participatiehypotheek neemt, kan dit ook doen in de vorm van een kredietfaciliteit. Hij kan dan geld opnemen al naar gelang het moment dat dit nodig is.

Voorstel is breder dan verduurzaming via Participatiehypotheek
In de hele verkenning is aandacht voor meer dan alleen de Participatiehypotheek voor verduurzaming. De lening zou ook gebruikt kunnen worden voor het leeftijdsbestendig maken van de woning. En er wordt ook gesproken over het gebruiken van het enorme pensioenkapitaal voor deze doeleinden. Dat is nog hoger dan de overwaarde op woningen.

Vooralsnog is echter opname van het bedrag ineens (10% van een ouderdomspensioen of lijfrentekapitaal) uitgesteld tot 1 januari 2024, zo bleek uit de Nota naar aanleiding van het verslag op 18 januari 2023. Het komt SEH niet onwaarschijnlijk voor als dat niet het laatste uitstel wordt. Het ligt, gezien de complexiteit van het bedrag ineens en samenhang met het nieuwe pensioenstelsel, meer voor de hand invoering uit te stellen tot de uitvoering van de Wet toekomst pensioenen in 2027. Maar de minister noemt 1 januari 2024 ‘haalbaar’.

Er moeten nog wel obstakels weggenomen worden
De ESB-auteurs erkennen wel dat er nog obstakels moeten worden weggenomen, voordat de Participatiehypotheek geïntroduceerd zal worden. Allereerst moet op voorhand duidelijk zijn wat alle kenmerken en risico’s zijn: doelgroepen van nieuwe financiële producten moeten vaststaan conform de wet. De AFM ziet hierop toe. Er moet goed bezien worden of klanten niet ‘locked-in’ dreigen te worden: ze kunnen of willen de woning niet verkopen, vanwege de aanwezigheid van de Participatiehypotheek.

Ook zit onze fiscale wetgeving waarschijnlijk nog in de weg. Allereerst moet de ‘schuld’ wel vastgesteld worden, om na te gaan of de woning in fiscale zin een eigen woning blijft. Ook zal het gevolgen hebben voor de bijleenregeling. Een participatiehypotheek zal geen eigenwoningschuld zijn, omdat er geen sprake is van een aflossingsschema. Maar de overwaarde op de woning wordt er wel lager door. Iemand die wil doorstromen, heeft dus te weinig overwaarde liquide om een volgende woning volledig met een eigenwoningschuld te financieren. Zo zijn er nog diverse knelpunten die moeten worden weggenomen, wil de Participatiehypotheek van start gaan. Het is dan ook slechts een verkenning: ESB geeft dat duidelijk aan. Ze willen de discussie over deze mogelijkheid starten en verder (laten) onderzoeken.

Nog niet voor uw praktijk
Het zal nog wel een tijd duren, voordat u de Participatiehypotheek als alternatieve financieringswijze kunt meenemen in uw advies. Maar de aanleiding die ESB noemt voor de verkenning naar een Participatiehypotheek, is wel erg actueel.

De vergrijzing, hoge overwaardes, een vastzittende woningmarkt en de energietransitie zijn allemaal aanleidingen om niet te wachten tot de Participatiehypotheek er is (als die al komt). Tot die tijd is het aan u om uw arsenaal aan gereedschappen ter hand te nemen: hoe kunt u uw klanten helpen bij deze samenloop van ontwikkelingen? Durf uw klant kritische vragen te stellen. Is het echt nodig (extra) af te lossen op een hypotheek, als de woning binnen nu en 10 jaar grootschalig verduurzaamd moet worden? Hoe denkt een eigenaar op leeftijd in de woning te blijven wonen, als hij niet meer kan traplopen? Denk bij dit soort zaken proactief mee, ook als u daarbij vragen moet stellen die de klant als lastig ervaart. U bent als Erkend Financieel Adviseur bij uitstek in staat uit te leggen dat u dat doet in het klantbelang.