Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2024

15 nov 2023

Op 1 november 2023 is de Wijzigingsregeling hypothecair krediet gepubliceerd. Daarin staan de wijzigingen in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) 2024. Daarmee zijn de wettelijke leennormen voor 2024 nu bekend.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken jubelt daarover dat er volgend jaar “Meer hypotheekruimte voor verduurzaming, alleenstaanden en studenten” zou zijn. Het is een jaarlijks ritueel, waarbij altijd wordt gesteld dat de leenruimte toeneemt, terwijl het feitelijk genuanceerder ligt. Die nuances worden aangebracht in dit artikel. In de volgende editie van de Erkend, zal Harrie-Jan van Nunen nog dieper ingaan op de gevolgen van de nieuwe leennormen.

Impact leenruimte algemeen
In een bijgevoegde Kamerbrief gaat de Minister zelf ook iets dieper in op de gewijzigde leennormen. Daaruit blijkt dat de leencapaciteit voor iedereen wiens inkomen gelijk blijft, zal dalen bij aankoop van een woning met een energielabel C. Dat energielabel is belangrijk, omdat de leencapaciteit hier in sterke mate van afhangt (waarover later meer). Bij een inkomensstijging van 5,2% als uitgangspunt, stijgt de leencapaciteit voor iedereen met een inkomen vanaf ongeveer € 30.000.

Afbeelding1 - artikel 1.jpg

De verlaging van de LTI is het gevolg van lagere financieringslastpercentages (FL-tabellen) over de hele linie. Die lagere percentages hebben twee oorzaken:

Inflatie: er is meer nodig voor de dagelijkse uitgaven, waardoor minder overblijft voor woonlasten.
Hogere energielasten: de FL-tabellen zijn vanaf 2024 gebaseerd op energielasten die horen bij een woning met energielabel E, F, G. Tot nog toe was het uitgangspunt een energielabel C.

LTI afhankelijk van energielabel
De leden 3, 4 en 5 van artikel 4 Trhk worden drastisch gewijzigd. Tot en met 2023 staat hier de extra leencapaciteit voor het treffen van EBV of aanschaf van een (zeer) energiezuinige woning. Daarvoor in de plaats zijn er straks twee tabellen, waarin de extra leencapaciteit is af te lezen. Het gaat om de extra leencapaciteit bij aankoop en bij het treffen van energiebesparende voorzieningen (EBV) op de woning.

Energielabel woning	Extra leenruimte bij aanvraag*	Extra leenruimte treffen EBV
E, F, G	€ 0	€ 20.000
C, D	€ 5.000	€ 15.000
A, B	€ 10.000	€ 10.000
A+, A++	€ 20.000	€ 10.000
A+++	€ 30.000	€ 10.000
A++++	€ 40.000	€ 0
A++++ (met EPG > 10 jaar)	€ 50.000	€ 0
Geen (geldig) energielabel	-	€ 10.000

*Onder meer dus bij aankoop, maar ook bij bijvoorbeeld oversluiting of verhoging.

Extra aandachtspunten hierbij, zijn:

In 2023 geldt nog dat het toetsinkomen ten minste € 33.000 moet zijn om gebruik te maken van extra leenruimte. In 2024 vervalt die inkomensgrens.
De definitie van een NulopdeMeter-woning vervalt ook, nu een dergelijke woning gelijk is aan een A++++ woning (al dan niet met energieprestatiegarantie (EPG)).
Tot slot geldt als uitgangspunt dat er een geldig energielabel is (ook labels vóór 2021 zijn geldig). Gaat het om een nieuwbouwwoning, dan mag gebruik gemaakt worden van het voorlopige label. Voor EBV-leningen op bestaande woningen zonder geldig energielabel, geldt dat er € 10.000 extra geleend mag worden.

Altijd LTI-berekening maken bij treffen EBV
Tijdens de consultatie van dit wijzigingsvoorstel, is geopperd dat er voor het treffen van EBV géén inkomenstoets gedaan zou hoeven worden, als het energielabel bekend is en de gewenste lening lager is dan de maximale extra leenruimte. Op grond van de EU-Richtlijn Hypothecair krediet is dit niet toegestaan, aldus de Minister. Ook als er voor bijvoorbeeld € 10.000 bijgeleend wordt voor het treffen van EBV op een woning met energielabel G, moet alsnog berekend worden of dit verantwoord is. Het komt er feitelijk op neer dat bezien wordt of de al bestaande lening wel verantwoord is. Als dat niet het geval is, kan er dus ook niet bijgeleend worden voor verduurzaming. Dat is ietwat wrang, nu volgens Nibud de kosten voor de EBV-lening worden terugverdiend gedurende de looptijd. Er zal dan dus een maatwerkoplossing geboden moeten worden.

Impact studieschulden
De in 2021 ingevoerde tabel van artikel 3a Trhk wordt ook vervangen. In die tabel stond de factor die moest worden toegepast op de oorspronkelijke studieschuld (afhankelijk van de rente op die studieschuld en de aflossingstermijn). Vanaf 2024 komt hier de volgende tabel voor in de plaats:

Debetrente (toetsrente HK)	*Opslag (bruteringsfactor)**
<= 2,00%	1,05
2,01% – 2,50%	1,10
2,51% – 3,00%	1,15
3,01% – 3,50%	1,20
3,51% – 4,00%	1,20
4,01% – 4,50%	1,25
4,51% – 5,00%	1,30
5,01% – 5,50%	1,30
5,51% – 6,00%	1,35
>= 6,01%	1,40

*Het woord ‘opslag’ is een onhandige term. Het gaat namelijk niet om een ‘opslag’ maar van bijvoorbeeld 1,05, maar om een bruteringsfactor (5% boven op de maandlast).

Er wordt voortaan gekeken naar de werkelijke maandlast (rente + aflossing) zoals die door DUO kan worden aangeleverd aan de oud-student met een studieschuld. Er wordt gesproken van ‘extra leenruimte’ voor studenten met een studieschuld, maar dat is zeker niet altijd juist.

Die extra leenruimte geldt vaak wel voor degene met een aflossingstermijn van 35 jaar, zeker als er extra is afgelost. Maar niet voor iemand die de schuld in 15 jaar moet aflossen.

Voorbeelden bij een studieschuld van € 20.000 van een mbo- en universitair student, bij een toetsrente van 5,0% op het hypothecair krediet
Aflossingsduur	Maandlast DUO-lening	Maandlast na correctie (1,30)	Impact op LTI 2024	Impact 2023
15 jaar	€ 126,69	€ 164,70	€ 30.681	€ 27.942
35 jaar	€ 51,56	€ 67,03	€ 12.486	€ 13.040

Twee extra aandachtspunten bij deze nieuwe berekeningswijze:

De rente op studieschulden stijgt op 1 januari 2024 naar 2,56%. Dat heeft invloed op de nieuwe maandlast (als de rentevaste periode van 5 jaar is verstreken). En dus ook op de correctie. Stel dat de WO-student in 2024 een nieuwe rente krijgt. Hij heeft 5 jaar regulier afgelost, waardoor zijn schuld nog € 17.300 is. Zijn nieuwe maandtermijn wordt dan € 69,04. De correctie wordt € 89,75. Dat verlaagt zijn LTI met € 16.719 in plaats van € 12.486.
Voor ‘pechstudenten’, de oud-studenten die onder het leenstelsel (2015-2023) vielen, wordt naar compensatie gezocht. Voorgesteld is om de rente voor hen te bevriezen. Volgens Minister Dijkgraaf is dit voor deze specifieke groep echter niet mogelijk op korte termijn.

Verruiming alleenstaandennorm
Alleenstaanden met een laag inkomen hebben in 2023 een klein beetje extra leenruimte (maximaal 3% optellen bij het FL-percentage bij inkomens tussen € 26.000 en € 31.000). Vanaf 2024 wordt deze norm (art. 3, lid 8) wel echt verruimd. Er geldt een generieke extra LTI van € 16.000 voor alleenstaanden met een toetsinkomen vanaf € 28.000. Een ‘alleenstaande’ kan ook een alleenstaande ouder zijn! Het is dus iedereen zonder partner.

Wettelijke grondslag naderende pensioenleeftijd
U bent als adviseur al gewend om rekening te houden met het pensioeninkomen van consumenten, wanneer die binnen 10 jaar de AOW-leeftijd bereiken. Die regel krijgt nu een wettelijke grondslag. In de Trhk wordt aan artikel 2 een vierde lid toegevoegd waarin dit is vastgelegd. Er moet rekening gehouden met het pensioeninkomen, als de leeftijd van de aanvrager(s) minder dan 10 jaar vóór de verwachte AOW-leeftijd ligt. Daarbij mag uitgegaan worden van het totale inkomen uit de eerste (AOW), tweede (ouderdomspensioen) en derde (lijfrenten) pijler, maar ook van inkomsten uit vermogen.

Hierover zijn nog wel wat vragen te stellen.

Te beginnen bij die laatste – inkomsten uit vermogen. In de toelichting is hier als voorbeeld bij gegeven dat het kan gaan om rente- of dividend-inkomsten over vrij besteedbaar vermogen. Het is dus niet de bedoeling dat ‘interen op vermogen’ wordt meegewogen.
Inkomsten uit derdepijlerproducten (zoals lijfrenten) mogen ook meegenomen worden. Hoe die inkomsten toegepast moeten worden, is niet nader toegelicht. Het is goed denkbaar dat geldverstrekkers hiervoor de regels gebruiken die al gelden voor NHG-leningen (uit artikel C.7.11.1 van de V&N 2024). Zie voor een link het bericht in deze Nieuwsbrief over de NHG V&N 2024.
Pensioeninkomen wordt gesteld op “de laatste opgave van het verwachte pensioen zoals jaarlijks door de pensioenuitvoerder wordt verstrekt”. Hier valt nog het meest op aan te merken. Dat heeft opleider Lindenhaeghe in de consultatieronde dan ook gedaan. Die hebben hierover diverse vragen gesteld, waar geen expliciet antwoord op is gegeven. Als de Wtp in 2028 uitwerking heeft op het ouderdomspensioen, is de hoogte van dat OP minder zeker dan het nu nog is in de meeste pensioenregelingen. Ook zal op termijn de mogelijkheid om een bedrag ineens op te nemen worden ingevoerd. Dat slaat een behoorlijk gat in het verwachte pensioeninkomen. De Minister heeft nog geen nadere regels beschreven, hoe men hiermee moet omgaan. De AFM zou hierover een leidraad of visie publiceren, maar dat gaan ze bij nader inzien (nog) niet doen. Er is te veel onenigheid tussen de stakeholders over hoe de regel moet worden toegepast.

Conclusie
De Trhk 2024 is flink overhoop gehaald. Aan u de schone taak om klanten die in het nieuws horen dat ‘iedereen meer kan lenen’ te ontzenuwen. Als het goed is bent u dat gewend, want dit is in 2024 niet anders dan in eerdere jaren.

Toch klopt het voor de meeste consumenten wel dat ze meer kunnen lenen, zeker als ze een relatief energiezuinige woning kopen (label B of beter). Voor de meeste alleenstaanden geldt dat zeker (al bij label C of D). Toch zijn er nog zaken om goed op te letten: de wettelijke grondslag voor het meenemen van pensioeninkomen (waaronder lijfrentetermijnen en inkomen uit vermogen) zal mogelijk per geldverstrekker anders worden uitgelegd.