NHG Voorwaarden en Normen 2024

15 nov 2023

NHG publiceerde op 1 november 2023 de Voorwaarden en Normen 2024. NHG volgt onverkort de regels van de Trhk. Dus alle regels die daarin wijzigen, gelden ook voor NHG-leningen vanaf 2024. De V&N 2024 gelden voor alle leningen waarvan het bindend aanbod op of na 1 januari 2024 wordt gedaan. Voor sommige beheernormen geldt echter al een directe werking vanaf de publicatie. Voor het overige, zijn de specifieke wijzigingen in de inhoud van de V&N weinig schokkend. Toch zien de V&N 2024-I er totaal anders uit dan die in 2023.

Volledig herschreven V&N
Wat als eerste opvalt, is dat in de V&N in 2024 veel zaken zijn weggehaald. De definities, de FL-tabellen en alle andere bijlagen zijn verdwenen. De bijlagen zijn wel als losse links te vinden op de NHG-site. Ondanks alle verdwenen tekst, beslaat de V&N 2024 veel meer pagina’s dan in 2023 (ex bijlagen). Dat komt doordat de V&N nu volledig herschreven zijn in heldere en begrijpelijke taal. Vereenvoudiging van de teksten en een overzichtelijker opbouw, maakt dat er meer pagina’s nodig zijn.

Voor de adviseurs die gewend zijn om zaken op te zoeken in de V&N, zal de nieuwe indeling enige gewenning behoeven. NHG helpt hierbij wel, door een transponeringstabel te publiceren: daarin is op te zoeken waar de 2023-V&N gevonden kunnen worden in die van 2024. In die transponeringstabel staat ook telkens aangegeven wanneer een artikel is weggehaald. Meestal is de reden voor verwijdering dat het artikel simpelweg overbodig is. De norm dat de LTV maximaal 106% is, vindt u bijvoorbeeld niet meer terug in de V&N, nu dat al volgt uit de Trhk. Ook zijn veel termen veranderd. Zo is de ‘kostengrens’ vervangen door ‘NHG-grens’ en is een online taxatie een hybride taxatie geworden.

Met al deze tekstuele aanpassingen is geen inhoudelijke wijziging beoogd. Die inhoudelijke wijzigingen zijn er natuurlijk wel. De belangrijkste worden hieronder puntsgewijs behandeld.

NHG-grens
De NHG-grens (voorheen: ‘kostengrens’) gaat naar € 435.000 (2023: € 405.000). Met EBV wordt dit € 461.100 (2023: € 429.300). Ook de NHG-grens voor woonwagens (en -standplaatsen) wordt verhoogd.

Borgtochtprovisie
De borgtochtprovisie blijft 0,6%. Een oproep van enkele marktpartijen (met name VEH) om deze te verlagen tot nihil, heeft geen gehoor gevonden. NHG wil de borgtochtprovisie voor langere termijn gelijk houden, ook nu de reserves (ruim € 1,65 miljard) niet in verhouding lijken te staan met de uitkeringen (Q2 2023: € 201.000, ofwel 0,012% van de reserves). Door de borgtochtprovisie gelijk te houden, hoeft deze ook niet verhoogd te worden als er een periode aankomt van grotere uit te keren verliezen.

Schuldenaar altijd eigenaar
De eigenaar van een woning is altijd schuldenaar voor de NHG-lening. Dat verandert niet. Maar tot en met 2023 was het nog mogelijk dat een medebewoner en niet-eigenaar wel hoofdelijk schuldenaar was. Zijn inkomen telde dan niet mee voor de inkomenstoets, maar hij mocht wel aansprakelijk zijn voor de schuld. Dat kan vanaf 2024 niet meer: een schuldenaar moet ook altijd (mede-)eigenaar zijn.

Toevoeging IKB werkgeversverklaring
In het nieuwe model werkgeversverklaring wordt het Individueel Keuze Budget (IKB) toegevoegd als inkomensbron. Het IKB mag alleen worden meegenomen als dit in onvoorwaardelijk, in geld, en zonder specifiek doel wordt uitgekeerd. De nieuwe werkgeversverklaring wordt verplicht voor elk bindend aanbod op of na 1 januari 2024. Het is daarom verstandig om deze verklaring nu al te gebruiken, voor het geval dit aanbod pas na de jaarwisseling wordt gedaan.

Aanvullende lening bovenop combilening – marktwaarde niet meer relevant
Stel dat iemand een woning heeft gefinancierd met deels NHG- en deels niet-NHG-leningen (combilening, in de terminologie van NHG). En hij wil een aanvullende NHG-lening. Dan mag in 2023 de NHG-grens niet overschreden worden door het totaal aan schuld, maar ook niet door de woningwaarde. Vanaf 2024 verandert dit. Dan is in een dergelijk geval een totaal aan leningen tot de NHG-grens mogelijk, ook als de woningwaarde hoger is dan die NHG-grens (art. C.2.6 t/m C.2.6.3).

Overige kleine wijzigingen
Er zijn veel kleine andere wijzigingen in de acceptatiefase. Die benoemen we niet allemaal, omdat ze in de praktijk minder toegepast zullen worden. Zo kan NHG tijdelijk borg staan voor twee gefinancierde woningen, als er sprake is van door de overheid gefaciliteerde woningruil (art D.1.5). Denk daarbij aan situaties dat iemand met een door aardbevingen getroffen woning het aanbod van een gemeente krijgt om die woning te ruilen voor een andere.
Ook is bij zuiver oversluiten niet langer verboden om de looptijd van de lening te verlengen. Als er sprake zou zijn van een fiscale aflossingsplicht in 360 maanden (meestal een annuïteitenhypotheek), mag verlenging uiteraard niet. Dat zou immers tot gevolg hebben dat de hele lening direct naar box 3 verhuist en dat mag niet met NHG (behoudens uitzonderingssituaties bij beheer, zie hierna).

Doorlopend beheer en intensief beheer
Wat opvalt aan de Algemene Voorwaarden NHG van 2024 (pagina 3) is dat er staat:

Enkele delen van de nieuwe Voorwaarden en normen gelden ook voor de bestaande leningen met NHG waarvoor het bindend aanbod vóór 1 januari 2024 is gedaan. Het zijn delen die gaan over het beheer van de lening. Deze delen kunnen in de toekomst opnieuw door NHG eenzijdig gewijzigd worden. Het gaat om deze delen (toevoeging tussen haakjes is van SEH-redactie):

D.1.2 (een consument toevoegen aan de lening)
D.1.3 (iets aanpassen aan de lening)
D.1.4 (tijdelijke verhuur van de woning)
D.1.5 (woningruil via overheid – zie eerdere tekst)
D.4 (ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid)
D.5 (gebruik NHG-tools woningbehoud)
D.6 (gebruik NHG-beheercriteria)
E (verkoop van de woning i.v.m. achterstanden en dreigende gedwongen verkoop)

Bovendien zijn bepaalde voorwaarden van Doorlopend Krediet Beheer (DKB) aangescherpt:

Geldverstrekkers moeten vanaf 2024 alle extra aflossingen en rentewijzigingen op NHG-leningen doorgeven aan NHG;
Daarvoor moet een labelnummer gebruikt worden, zodat NHG dit snel kan verwerken.

Ook voor de Gedragslijn Intensief Beheer (GIB) geldt een extra eis: de geldverstrekker moet alle onregelmatigheden aan NHG melden.

Om woningbehoud te stimuleren bij betalingsproblemen, zijn in artikel D.5 alle mogelijkheden opgesomd die NHG biedt. Daar zit de bekende Woonlastenfaciliteit (D.5.6) ook bij. Maar enkele andere opties die genoemd zijn, zijn:

Het omzetten van een bestaande lening naar deels aflossingsvrij (herstructurering), ook als dit tot gevolg heeft dat de lening geen eigenwoningschuld meer blijft. De reikwijdte van de borgstelling wordt dan aangepast.
Het consolideren van schulden, door diverse schulden samen te voegen in één aanvullende NHG-lening.
Het gebruik van NHG-coaches op kosten van NHG. Zij bieden hulp, ook al wordt er geen verlies verwacht.

Conclusie
De NHG-grens stijgt met 7,4%, waardoor een gemiddelde woning (prijs € 422.200 in september 2023) hier nog altijd mee gefinancierd kan worden. NHG biedt de gebruikelijke voordelen, zoals een lagere rente. Het is de vraag of de NHG-grens in de pas blijft lopen met de huizenprijzen. Voor nieuwbouw is de gemiddelde prijs al € 468.000 (Q2 2023). En Hugo de Jonge verwacht dat de ‘ruimere leennormen’ in 2024 samen met de loonstijgingen zullen leiden tot hogere huizenprijzen. We zetten ‘ruimere leennormen’ tussen aanhalingstekens, omdat dit niet voor iedere consument zal gelden.

De herschreven V&N zullen even wennen zijn, maar hopelijk zijn ze wel duidelijker dan eerdere jaren. Het wordt wel extra opletten. Omdat veel normen zijn verwijderd, lijkt het alsof de criteria zijn verruimd. Dat is vaak niet het geval: het vervallen van allerlei artikelen is simpelweg gebeurd omdat dit regels waren die al gelden op basis van bovenliggende wet- en regelgeving (zoals de Trhk).