Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen
Op 7 februari 2023 publiceerde minister de Jonge een brief, waarin onder meer het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen wordt aangekondigd. De gemiddelde woningprijs is nu nog hoger dan de maximale leencapaciteit van modale tweeverdieners, waardoor veel woningen nog onbereikbaar zijn. De hoge bouwkosten maken het daardoor mede onaantrekkelijk om te bouwen: dit is nauwelijks rendabel te maken.

Om de bouw te blijven stimuleren en woningen beschikbaar te krijgen voor koopstarters, is nu € 40 miljoen beschikbaar gesteld in het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. De grens van wat ‘betaalbaar’ is, was tot vorig jaar nog de NHG-grens (€ 405.000), maar die wordt losgelaten vanwege de stijging per 1 januari 2023. De ‘betaalbaarheidsgrens’ wordt gehouden op € 355.000. De fondsmiddelen zijn dan ook alleen beschikbaar voor woningen tot deze prijs. Daarmee wil de Jonge een prijsopdrijvend effect (zoals 40 jaar geleden via de Premie A-woningen) indammen. Ook geldt de regeling alleen voor kopers met een maximum inkomen van twee keer modaal.

Inhoud van de regeling moet nog uitgewerkt worden
Het fonds wordt geen kopie van de Premie A-regeling uit de jaren ’80 van de vorige eeuw. Er wordt gekeken naar een aantal opties, die mogelijk naast elkaar gaan bestaan. De minister onderscheidt vijf ‘instrumenten’ waarvoor het fonds kan worden ingezet:

• Koopinstrumenten (zoals KoopStart)
  De starter koopt de woning onder de marktwaarde en krijgt dus een kopers korting. Die moet hij naar rato van die korting terugbetalen bij verkoop. De exacte verhouding in de verdeling is afhankelijk van de gemaakte afspraken.
• Erfpachtinstrumenten
  De grond wordt bijvoorbeeld aan de gemeente verkocht, of een andere partij.
• Een combinatie van punt 1 en 2
• Financieringsinstrumenten (zoals de Starterslening)
• Huurinstrumenten met vermogensopbouw
  Voorbeelden hiervan zijn minder bekend. Denk aan Koop Later (KoLat), waarbij een deel van de huur wordt ingehouden als ‘spaarsaldo’ dat bij aankoop van de gehuurde woning gebruikt kan worden. In België is hier een variant op (“Hamsterhuren”).
  Ook Cokopen is een optie die in ontwikkeling is en hierop lijkt.

In een uitgebreid rapport wordt ingegaan op alle voor- en nadelen van deze mogelijkheden. Gemeenten zouden hier een keuze uit kunnen maken op basis van wat in hun regio het best zou werken.

Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen
Sinds 20 september 2022 is de Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen opengesteld. De regeling is bedoeld om gemeenten in staat te stellen snel woonruimte te creëren. Een derde daarvan is voor spoedgevallen (zoals ontheemde Oekraïners of daklozen). De regeling is sindsdien een paar keer aangepast. De laatste wijziging met extra toekenningen is van 9 februari 2023 (gepubliceerd op 8 februari). Per te realiseren woning draagt de regeling maximaal € 12.000 bij. Er is in totaal € 100 miljoen beschikbaar om (bijvoorbeeld) lege bedrijfsgebouwen om te bouwen tot woonruimten.

Flex- of transformatiewoningen kunnen een oplossing bieden voor (vooral) acute woningnood, maar zouden breder inzetbaar kunnen zijn of worden. Het moet in elk geval de druk op woningnood verlichten. In totaal moeten er 37.500 extra woningen beschikbaar komen via deze regeling. Daarvan worden er binnenkort 8.359 gerealiseerd.

Ook kritiek op de plannen
Niet iedereen is even enthousiast over de inzet van een fonds om koopwoningen betaalbaar te maken. Economen en woningmarktexperts twijfelen aan de effectiviteit. Ook is het realiteitsgehalte nog onduidelijk: de minister is alleen bereid geld uit het fonds ter beschikking te stellen als gemeenten en ontwikkelaars de helft van een eventuele koperskorting (of andere regeling) bijdragen. Het idee is natuurlijk wel sympathiek, zeker in het licht van de bereikbaarheid van koopwoningen voor starters. Volgens Calcasa is slechts 3,4% van de woningen bereikbaar voor een gemiddelde starter (alleenverdiener).

Voor uw adviespraktijk
Het blijft voor u van belang om op de hoogte te blijven van ontwikkelingen binnen uw werkgebied. De twee regelingen die genoemd zijn in dit artikel, zijn (of worden) specifiek lokaal van aard. Per gemeente of zelfs binnen wijken kunnen de regelingen straks verschillen. Als u op de hoogte blijft, biedt het u mogelijk kansen: ook met een bijdrage van uit het fonds, moet de woning nog altijd (voor het resterende) gefinancierd worden. Als u zich tijdig bekwaamt in de regelingen in uw gemeente, en de voor- en nadelen daarvan aan potentiële kopers kunt uitleggen, zullen ze eerder geneigd zijn met u zaken te doen.

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 25 februari 2023. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.