Toepassing van de bijleenregeling roept dan ook nog steeds vragen op. De Kennisgroep onroerende zaken (KG 051) publiceerde op 24 november 2023 twee standpunten over toepassing van de bijleenregeling.
Het gaat om:
- Standpunt KG:051:2023:13
Dit standpunt beantwoordt de vraag over de waardering voor de bijleenregeling van een (voormalig eigen) woning die wordt verhuurd; en
- Standpunt KG:051:2023:12
Dit standpunt beantwoordt de vraag op welk moment er sprake is van ‘vervreemding’ in het kader van de bijleenregeling, bij tijdelijke verhuur van een te koop staande woning.
Waardering bij permanente verhuur voormalig eigen woning
Zodra een eigen woning uit box 1 verhuist, is er sprake van ‘vervreemding’. De meest voorkomende vorm van vervreemding is verkoop. Maar ook verhuur is een vorm van vervreemding, omdat de woning van box 1 naar box 3 verhuist. Wanneer iemand verhuist van de ene eigen woning naar de ander en de oude eigen woning gaat verhuren, is er dus ook sprake van een vervreemdingssaldo: de waarde van de woning minus de eigenwoningschuld. Dit vervreemdingssaldo wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve.
De vraag die de Kennisgroep voor lag, was hoe de waarde van de verhuurde voormalig eigen woning moest worden bepaald. Het antwoord op die vraag is: op de waarde in het economisch verkeer (WEV). Het antwoord verbaast op zich niet. Toch kwam de vraag niet geheel uit de lucht vallen. De waarde van de verhuurde woning wordt immers in box 3 heel anders gewaardeerd. In box 3 geldt de WOZ-waarde, eventueel verminderd door toepassing van de leegwaarderatio (zie artikel 17a Uitvoeringsbesluit Inkomstenbelasting).
Voorbeeld permanente verhuur
Tanja heeft een eigen woning met een eigenwoningschuld van € 160.000. De waarde in het economische verkeer is € 280.000. De WOZ-waarde is € 260.000. Tanja koopt een nieuwe woning voor € 420.000 (inclusief kosten koper). Ze besluit haar oude woning niet te verkopen, maar permanent te verhuren. Ze ontvangt een huur van € 850 per maand.
Gevolg bijleenregeling
Op het moment dat ze haar oude woning gaat verhuren, verhuist deze naar box 3. Er ontstaat een vervreemdingssaldo van € 280.000 -/- € 160.000 = € 120.000. De woning wordt immers gewaardeerd op de WEV. De maximale eigenwoningschuld op haar nieuwe woning is dus € 300.000.
Gevolg box 3
Het fictieve rendement op haar verhuurde woning wordt in box 3 belast. Als waarde in box 3 wordt uitgegaan van de WOZ-waarde van € 260.000. De huur die ze ontvangt is € 10.200 per jaar. Dat is 3,9% van de WOZ-waarde. De leegwaarderatio is 90%. In box 3 wordt de verhuurde woning gewaardeerd op € 234.000. Dat is € 46.000 minder dan de waardering voor de bijleenregeling. Daarnaast valt de schuld van € 160.000 voortaan in box 3, waar na aftrek van de schuldendrempel ook een fictief rendement op wordt losgelasten, maar dan negatief.
Aandachtspunt
In de titel is ‘permanent’ toegevoegd, omdat tijdelijke verhuur van een eigen woning niet hoeft te leiden tot verhuizing naar box 3, op grond van art. 3.111, lid 7 Wet IB 2001. Het gaat dan om situaties waarbij de eigenaar weer terug wil keren naar die woning, zoals verhuur tijdens een periode van vakantie. De woning blijft dan in box 1 en 70% van de huurinkomsten worden bij het eigenwoningforfait opgeteld, ex art. 3.113 Wet IB 2001. Ook bij gedeeltelijke verhuur of gedeeltelijke tijdelijke verhuur gelden andere regels. De samenvatting van de verschillende regels vindt u terug in de Kennisbank.
Moment vaststellen vervreemdingssaldo bij tijdelijke verhuur te koop staande woning
De tweede vraag die bij de Kennisgroep binnenkwam, gaat over het moment waarop vervreemding plaatsvindt, als een te koop staande woning tijdelijk wordt verhuurd. We herhalen hier niet de letterlijke vraag, maar leggen de casus uit.
Bij tijdelijke verhuur van een eigen woning, verhuist die eigen woning niet naar box 1, zoals hierboven geschetst. Bij tijdelijke verhuur van een te koop staande woning geldt dat niet: die verhuist op het moment van tijdelijke verhuur altijd naar box 3. Toch heeft dit niet direct gevolgen voor de bijleenregeling. Daarvoor is een extra uitzondering opgenomen in art. 3.111, tweede lid. Er is geen effect voor de bijleenregeling, als de tijdelijke verhuur stopt binnen de periode van die verhuisregeling: het lopende kalenderjaar + drie jaren na het moment dat de woning in de verkoop komt.
Voorbeeld tijdelijke verhuur te koop staande woning
We hanteren de gegevens uit het voorbeeld van Tanja hierboven. Ze gaat alleen haar oude woning niet permanent verhuren, maar proberen te verkopen. Tanja verhuist op 1 november 2023 naar haar nieuwe woning. Ze zet haar woning te koop. De oude woning valt op grond van de verhuisregeling in box 1. Ook de eigenwoningschuld blijft in box 1. Tanja is voor de nieuwe woning daarnaast een eigenwoningschuld aangegaan van € 420.000.
Op 1 februari 2024 is de oude woning nog niet verkocht. Ze besluit de woning tijdelijk te verhuren voor de duur van 2 jaar. Op dat moment gaat de woning naar box 3 (net als de schuld van € 160.000). Maar deze verhuur heeft (nog) geen invloed op haar eigenwoningschuld op de nieuwe woning. De tijdelijke verhuur stopt namelijk binnen de periode van de verhuisregeling.
Als de huurder na 2 jaar (op 1 februari 2026) de woning verlaat, staat de oude woning nog steeds te koop. En deze is inmiddels ook weer leeg. De woning gaat terug naar box 1 tot en met 31 december 2026, net als de daarop rustende schuld. Dan zijn er drie jaren verstreken na het kalenderjaar waarin de woning te koop is gezet. Dus pas op 1 januari 2027 gaat de bijleenregeling werken: als de oude woning dan nog niet verkocht is, wordt het vervreemdingssaldo berekend op de waarde in het economisch verkeer op dat moment.
Die is inmiddels opgelopen tot € 300.000. Het vervreemdingssaldo is dan € 140.000, wanneer in de tussentijd niets op de schuld van € 160.000 is afgelost. Dit vervreemdingssaldo komt in mindering op de eigenwoningschuld van de nieuwe woning. Ofwel: vanaf dat moment wordt de eigenwoningschuld op de nieuwe woning € 280.000 en valt voor € 140.000 in box 3. Ook de schuld van € 160.000 op haar oude woning valt in box 3.
Aandachtspunt
Allereerst geldt uiteraard dat de bijleenregeling direct gaat werken, wanneer de oude woning verkocht wordt. Maar een ander aandachtspunt is het volgende: stel dat Tanja uit bovenstaand voorbeeld een jaar langer had gewacht met het verhuren van haar woning. Om vervolgens pas op 1 februari 2025 een tijdelijk huurcontract van 2 jaar aan te gaan. In dat geval zou de periode van het tijdelijke huurcontract aflopen na de maximale periode van de verhuisregeling. Dat betekent dat de bijleenregeling in dat geval directe werking heeft vanaf 1 februari 2025.
Voor uw praktijk
De standpunten zijn weliswaar een logisch uitvloeisel uit de wet, maar zijn toch goed om te kennen. Kennisgroepstandpunten zijn goede bronnen van informatie. Niet alleen om het antwoord op de ene vraag die gesteld wordt, maar ook vanwege de uitleg. De informatie benadrukt het belang van de kennis van Erkend Financieel Adviseurs, ook in zaken die niet dagelijks voorkomen. Probeer dus altijd goed te achterhalen van welke situatie precies sprake is als iemand aangeeft dat hij gaat verhuren. De gevolgen ervan, ook voor de bijleenregeling, verschillen sterk in de verschillende verhuursituaties.
Disclaimer
Dit artikel is geschreven naar inzicht van 7 december 2023. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.