Soms wordt in een echtscheidingsconvenant afgesproken dat één van de ex-partners de woning overneemt, de hypotheek overneemt en de andere ex-partner uitkoopt voor de helft van de overwaarde. Vaak blijkt de financiering van de partner die de woning wil overnemen, niet mogelijk. Het inkomen is gewoon niet hoog genoeg. De vertrokken ex-partner blijft dan hoofdelijk aansprakelijk. Die vertrokken partner kan hier last van hebben, omdat hij daardoor bijvoorbeeld zelf geen hypotheek kan aanvragen voor een andere woning.

Dan de woning maar verkopen?
Als het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid niet lukt, kan de vertrokken partner een beroep doen op de ander om de woning dan maar te verkopen. Als die dat niet wil, ontstaat vaak een patstelling. Dit heeft al tot veel jurisprudentie geleid. Uit die jurisprudentie blijkt dat een rechter vaak kijkt naar wat er precies is afgesproken na het verbreken van de relatie. Maar ook de redelijkheid en billijkheid spelen een rol. De mate waarin de partners meewerken is tot slot ook van belang.

Voorbeeld 1 – ex-geregistreerd partners
Op 27 september 2022 oordeelde de Rechtbank Rotterdam in een zaak tussen twee ex-geregistreerd partners. De woning was van beiden, maar na hun scheiding in januari 2020 bleef de man in de woning wonen. De vrouw vertrok. In de beschikking van de rechtbank bij ontbinding van het partnerschap, was afgesproken dat de man in de woning mocht blijven wonen, maar dat hij de vrouw dan wel moest uitkopen en zij ontslagen moest worden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. De man kreeg daar 3 maanden de tijd voor.

De man heeft niet voldaan aan deze voorwaarde. Hij heeft ook niet voldaan aan de voorwaarde dat hij dan de woning te koop zou zetten. De vrouw stapt hierop naar de rechter. Die oordeelt, met instemming van de ex-vrouw op de zitting, dat de man nog één kans krijgt. Hij moet uiterlijk op 15 november 2022 aantonen dat hij de hypotheek helemaal op zijn naam kan krijgen staan en de vrouw uitgekocht hebben. Hij moet daar een offerte voor aanleveren. Lukt dat niet, dan moet hij de woning te koop aanbieden en altijd medewerking verlenen aan een verkoopmakelaar om die woning te verkopen en op diens verzoek de woning te ontruimen als er een koper is gevonden. Doet hij dat niet, dan betaalt hij per overtreding € 1.000 dwangsom, met een maximum van € 100.000. 

Voorbeeld 2 – samenwonende partner was geen eigenaar
Het tweede voorbeeld is veel pijnlijker voor de vertrokken partner, de man. De man en vrouw wonen ongehuwd samen in de woning die volledig eigendom is van de vrouw. In 2009 wordt de man wel hoofdelijk aansprakelijk voor de hele hypotheekschuld. In 2011 gaan ze uit elkaar. De man krijgt een nieuwe vriendin. Hij wil graag een woning met die nieuwe vriendin kopen, maar de aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld zit daarbij in de weg. Zijn ex-vriendin reageert in het geheel niet op verzoeken van de man om te zorgen dat hij uit de aansprakelijkheid ontslagen wordt. Hij stapt naar de rechter om dit gedaan te krijgen. Hij eist bovendien dat als dit niet lukt, de woning verkocht moet worden.

Rechtbank Overijssel oordeelt op 2 mei 2022 het volgende:
Er is al ruim 10 jaar zijn verstreken sinds de relatie, de man is nooit eigenaar geweest van de woning voor welke hypotheekschuld hij aansprakelijk is, en hij heeft een groot en spoedeisend belang bij het ontslag uit die aansprakelijkheid. Dat zijn allemaal argumenten die vóór zijn zaak pleiten. Toch oordeelt de rechter in zijn nadeel. Er is geen rechtsgrond waarop de ex-vriendin veroordeeld kan worden om ervoor te zorgen dat haar ex-vriend ontslagen kan worden uit de aansprakelijkheid. Er was tussen de man en vrouw helemaal niets vastgelegd. Het feit dat de man tegen de rechter verklaart dat hij destijds in (te) goed vertrouwen dacht ‘dat het wel goed zou komen’, werkt tegen hem. Hij wist namelijk wat het betekende als hij zich mede hoofdelijk aansprakelijk zou stellen, terwijl hij geen eigenaar was van de woning. De rechtbank wijst zijn vordering voor ontslag uit de aansprakelijkheid dus af. Van gedwongen verkoop van de woning, kan dan al helemaal geen sprake zijn. 

Voorbeeld 3 – ander oordeel in vergelijkbare zaak
Bovenstaand oordeel kan gevoelsmatig onrechtvaardig overkomen. Het is bovendien juridisch discutabel. Dat blijkt uit een eerdere uitspraak van Rechtbank Rotterdam op 29 mei 2019.

In deze zaak is de man enig eigenaar van de woning, als hij in 2006 een relatie krijgt met een vrouw. Vanwege een verbouwing wordt de vrouw mede hoofdelijk aansprakelijk. Maar al in 2007 strandt de relatie. De vrouw krijgt een nieuwe partner met wie zij kinderen krijgt. Het lukt haar met haar nieuwe man al jarenlang niet om een hypotheek te krijgen, omdat zij nog hoofdelijk aansprakelijk is voor de schuld uit 2006. Ook zij vordert dat ze ontslagen wordt uit die aansprakelijkheid. En dat als dat niet lukt, de ex-partner de woning moet verkopen. De zaak is dus bijna identiek aan die van zaak 2. Maar nu oordeelt de rechter anders.

Vast staat dat de man de hypotheekschuld op basis van inkomen niet kan overnemen. Dat zou betekenen dat hij zijn woning zou moeten verkopen. De rechter stelt daarover dat deze inbreuk op het eigendomsrecht slechts onder bijzondere omstandigheden gerechtvaardigd is. Maar de rechter vindt dat in dit geval sprake is van die bijzondere omstandigheden. De man heeft inmiddels een grote overwaarde op de woning. Verkoop ervan zou hem daarom in staat moeten stellen een ander huis te kopen, zelfs met zijn lage inkomen. De vrouw heeft bovendien een groot belang bij ontslag uit de aansprakelijkheid. Daarbij speelt nog mee dat de relatie amper een jaar geduurd heeft. In het vonnis staat “Het komt de rechtbank niet onredelijk voor te verlangen dat eens een einde komt aan deze situatie.”

De rechter wijst de eis van de vrouw toe: de man moet binnen twee weken actie ondernemen. Hij moet alsnog een poging doen de ex-vriendin uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan. Dit moet binnen drie maanden ook uitgevoerd worden. Als dat niet lukt, moet hij de woning verkopen. Voor de zekerheid legt de rechter de man in deze zaak alvast een dwangsom op van € 250 per keer dat hij niet meewerkt aan die verkoop, met een maximum van € 50.000.

Voor de adviespraktijk
Het eerste, recente voorbeeld is redelijk voorspelbaar. Toch zijn er voorbeelden bekend waarin een rechter anders oordeelt. Zeker bij ongehuwd samenwonenden (ongeacht de eigendomsverhouding) is veel minder goed te voorspellen hoe een rechter zal uitwijzen. Het betekent voor de adviseur dat hij zeer terughoudend moet zijn in voorspellingen of toezeggingen over ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Als er niets of niet voldoende op papier staat, kunt u hier eenvoudigweg niets over zeggen.

Het betekent ook dat u in alle openheid de risico’s van hoofdelijke aansprakelijkheid moet uitleggen aan een partner die geen eigenaar is, maar wel op het punt staat te tekenen voor de hypotheekschuld. Het is mede uw rol om die partner te behoeden voor een zaak als in het tweede voorbeeld is genoemd. Adviseer de partners daarom alles goed vast te leggen, liefst via een notaris.

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 11 november 2022. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.