Prinsjesdag – voorgenomen aanpassingen eigenwoningregeling inhoudelijk

14 okt 2021

Voor hypotheekadviseurs is het plan om de eigenwoningregeling opnieuw aan te passen zeer impactvol. Feitelijk heeft dit plan (nog steeds) te maken met de eerdere brief uit april 2017 en het besluit van 30 januari 2018 over de uitwerking van de eigenwoningregeling bij aankoop van een woning door partners. Dit mede in het licht van het wetsvoorstel om het huwelijksvermogensrecht in 2018 aan te passen (wat inmiddels dus is gebeurd).

Het ministerie van Financiën heeft ruim vier jaar de tijd genomen om Kamervragen te beantwoorden over de exacte werking van die regeling in specifieke situaties. De gebleken onduidelijkheid van de wet, heeft tot het inzicht geleid dat er iets moest veranderen. De eerdere uitleg bleek op zijn minst niet compleet. Het gevolg is dat de staatssecretaris voorstelt om de eigenwoningregeling in partnerschapssituaties en bij overlijden te wijzigen. Dit voorstel is opgenomen in de Overige Fiscale Maatregelen 2022.

Inhoud van de aanpassingen in partnerschapssituaties
De wetswijziging beoogt om het besluit van 30 januari 2018 om te zetten in wetgeving, maar wel in aangepaste vorm. In het besluit konden partners kiezen voor het gelijkmatig verdelen van het gehele eigenwoningverleden. Het nieuwe wetsvoorstel splitst het eigenwoningverleden op in de Eigenwoningreserve, de aflossingsstand en een eventueel recht op overgangsrecht (Bestaande eigenwoningschuld – BEWS):

1. De eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve (EWR) wordt een persoonlijk vast te stellen bedrag, dat ook van die ene persoon blijft. Degene die civielrechtelijk en economisch gerechtigd was tot een vervreemdingssaldo, krijgt dus zijn eigen EWR. Er is slechts één uitzondering op de individuele EWR: de EWR die bij één persoon is ontstaan en die daarna in algehele gemeenschap van goederen (dus niet de standaard) trouwt, valt in de huwelijksgoederengemeenschap. Die wordt dus voor elk van de gehuwden 50%. Hoewel de EWR dus in beginsel een individueel gegeven wordt, kunnen partners wel gebruik maken van ‘ruimte’ die de ander nog heeft als ze samen een woning kopen. De situatie bij aankoop door partners met een verschillend EWR wordt meer vanuit een gezamenlijk oogpunt bezien.

Voorbeeld EWR (ontleend aan de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel)
A en B zijn ongehuwd. A verkoopt zijn woning en heeft een EWR van € 100.000. B verkoopt ook een eigen woning en heeft een EWR van € 20.000. Ze woonden dus niet samen in een eigen woning.
Ze kopen nu samen (elk voor 50%) een woning van € 160.000 en gaan daarvoor een schuld aan van € 60.000.

Situatie 2021 (zonder interne draagplichtovereenkomst of verdeling van het eigenwoningverleden)
In huidige wetgeving wordt individueel gekeken naar deze aankoop (de lening wordt verdeeld per persoon):
A koopt voor € 80.000 en heeft een EWR van € 100.000. Hij kan dus niets lenen in box 1. Hij heeft echter een lening van € 30.000. Die valt dus in box 3. De EWR is dan wel voor € 80.000 verbruikt en er resteert nog € 20.000. B koopt voor € 80.000 en heeft een EWR van € 20.000. De maximale EWS (eigenwoningschuld) is in principe € 60.000. De lening is slechts € 30.000, dus dit bedrag is in zijn geheel een EWS. De EWR is helemaal verbruikt.

Situatie 2022

Volgens het voorstel wordt er nu meer naar de gezamenlijke situatie gekeken. A verkrijgt nog steeds € 80.000 en dat is ook wat hij dus aan EWR verbruikt. B verbruikt € 20.000 aan EWR (het hele EWR van B). In totaal wordt € 100.000 aan EWR verbruikt. De aankoop is € 160.000 en de verbruikte EWR is € 100.000. Dus de maximale EWS is € 60.000. Dit is ook de feitelijke lening, dus die valt geheel in box 1. Ook als er geen draagplichtovereenkomst is of het eigenwoningverleden in de aangifte is verdeeld.

De uitwerking wordt overigens anders, wanneer A en B uit bovenstaand voorbeeld wèl eerst samengewoond hebben in de eigen woning van A. Zie de Memorie van Toelichting voor die uitwerking.

2. De aflossingsstand
Ook de aflossingsstand blijft vanaf 2022 individueel, zo wordt gesteld. Die is dus niet meer afhankelijk van de gerechtigdheid tot de gemeenschap. Hiermee wordt bewerkstelligd dat de aanwezigheid van een huwelijksgemeenschap niet langer bepalend is voor de overgang van een aflossingsstand. Dit aangezien een aflossingsstand geen economische waarde vertegenwoordigt en daarmee ook geen relatie heeft met de vermogensrechtelijke verdeling binnen een huwelijksgemeenschap. Ook hiervoor geldt dat partners met verschillende aflossingsstanden meer gezamenlijk worden bekeken. De totale ruimte kan gezamenlijk worden besteed.

Voorbeeld aflossingsstand
Stel dat A een aflossingsstand heeft van € 100.000 met een resterende looptijd van 100 maanden. A heeft geen EWR.
A trouwt met B (in beperkte gemeenschap). B heeft geen aflossingsstand. A en B kopen samen een woning van € 160.000. Dit bedrag willen ze lenen. Ze gaan een lening aan met twee leningdelen:
- € 80.000 annuïtair met resterende looptijd 200 maanden
- € 80.000 annuïtair met een looptijd van 360 maanden
Hoe werkt dit uit in 2021 en 2022?

Situatie 2021
In huidige wetgeving wordt individueel gekeken: A koopt voor € 80.000 en heeft een aflossingsstand van € 100.000 (nog 200 maanden). Hij heeft echter een leningdeel 1 van € 40.000 met een aflossingsschema van 200 maanden en een leningdeel 2 van € 40.000 met een nieuw aflossingsschema van 360 maanden. Alleen leningdeel 1 voldoet aan het voortzetten van de aflossingsstand en valt in box 1. Leningdeel 2 valt in box 3. B koopt voor € 80.000 en heeft geen aflossingsstand. Voor B geldt dat hij dezelfde leningdelen krijgt als beschreven onder A. Die voldoen beiden aan de voor B geldende aflossingseis, dus vallen beiden in box 1. Van de totale lening van € 160.000 valt dus € 40.000 in box 3.

Situatie 2022, gezamenlijk bezien
Verkrijgingsprijs = € 80.000 per persoon
A leent € 80.000 met een aflossingsschema van 200 maanden. Hij voldoet hiermee aan de eis zijn aflossingsschema voort te zetten. B leent € 80.000 met een aflossingsschema van 360 maanden. De totale lening van € 160.000 valt nu dus wel geheel in box 1.

Let op! Hier is wel iets aan de hand in de nieuwe wetgeving, zo blijkt uit het voorbeeld in de Memorie van Toelichting. Als A en B gaan scheiden, blijft B toch ineens wel verbonden aan het toegepaste deel van de aflossingsstand. Als A en B na 10 jaar de woning vervreemden of uit elkaar gaan waardoor de woning niet langer een eigen woning voor B is, krijgt B te maken met een eigen aflossingsstand die deels voortborduurt op de oorspronkelijke aflossingsstand van A. Stel dat de schuld die betrekking had op de aflossingsstand na 10 jaar nog € 40.000 bedraagt. De andere schuld bedraagt op dat moment nog € 50.000. Voor B geldt bij vervreemding dan een aflossingsstand van € 20.000 voor 80 maanden (200 -/- 120) en € 25.000 voor 240 maanden (360 -/- 120). Voor A gelden dezelfde aflossingsstanden, maar daar komt nog zijn resterende € 20.000 voor 200 maanden bij.

Dit is niet consequent in het licht van de uitspraak dat de aflossingsstand individueel blijft. Maar dit staat in de uitwerking van een voorbeeld van een eerder verzonden brief met het voornemen van dit wetsvoorstel.

3. Bestaande eigenwoningschulden (BEWS)
De ruimte voor het aangaan van een BEWS van de ene partner kan door beide partners naar rato van het schuldaandeel in de gezamenlijke schuld worden benut. Hiermee mag een partner die zelf geen recht heeft op toepassing van het overgangsrecht hier toch gebruik van maken. De belastingplichtigen hebben een keuze! Dit heet ook wel een ‘kan-bepaling’.

Voorbeeld BEWS-gebruik
A heeft een BEWS van € 150.000 (nog 20 jaar renteaftrek). A heeft geen EWR. B heeft nooit een eigen woning gehad.
A en B gaan samenwonen en kopen (elk voor 50%) een woning van € 200.000. Ze lenen dit hele bedrag. De lening bestaat uit twee leningdelen:
- € 150.000 aflossingsvrij
- € 50.000 annuïtair (360 maanden)

Situatie 2021
A verkrijgt € 100.000 en heeft recht op € 150.000 aan BEWS, maar nooit meer dan zijn verkrijgingsdeel. Zijn leningdelen bestaan uit € 75.000 aflossingsvrij en € 25.000 annuïtair. Die leningdelen vallen beiden onder A’s BEWS-recht en dus in box 1. Voor B geldt dezelfde verkrijgingsprijs en gelden dezelfde leningdelen. Echter, B heeft geen recht op een BEWS. Dus het aflossingsvrije leningdeel van € 75.000 valt in box 3. Het leningdeel van B van € 25.000 is een nieuwe EWS, want die voldoet aan de aflossingseis.

Situatie 2022
Optie 1: kiezen voor gezamenlijk gebruik BEWS
Gezamenlijk bezien: A en B verkrijgen samen voor € 200.000 en dit wordt gefinancierd met € 150.000 aflossingsvrij en € 50.000 annuïtair. Die € 150.000 is gelijk aan het BEWS-recht van A en kan dus deels door B gebruikt worden. Dit leningdeel valt dan helemaal in box 1. Ook het annuïtaire leningdeel valt helemaal in box 1. Omdat de hele BEWS-ruimte al verbruikt is, is dit in zijn geheel een nieuwe EWS.

Optie 2: niet kiezen voor gezamenlijk gebruik BEWS
B mag ook kiezen om diens deel van € 100.000 helemaal annuïtair te financieren met een looptijd van 360 maanden. Dat is dan geen BEWS, maar een Nieuwe EWS. A kan diens deel als BEWS voortzetten (dus € 100.000). Dit kan aantrekkelijk zijn als de rente over de BEWS nog maar kort aftrekbaar is, bijvoorbeeld als deze al in 2001 zou hebben bestaan.

Deze regel geldt voor alle partnerschapssituaties (of de woning en schuld nu in de gemeenschap vallen of niet). Ook geldt de regeling van de kan-bepaling zolang de herlevingsperiode van het lopende jaar + 1 kalenderjaar nog niet is verstreken, nadat een BEWS is afgelost.

Inhoud van de aanpassingen in geval van overlijden

De voorgenomen wijzigingen in de eigenwoningregeling, hebben ook gevolgen op effecten bij overlijden. Ook daarin zijn de effecten op de EWR, aflossingsstand en BEWS apart beschreven.

1) Eigenwoningreserve
Zowel de EWR als de Aflossingsstand blijven ‘bij het individu’ bij wie deze zijn ontstaan. Bij overlijden gaat gelden dat deze ook beiden automatisch vervallen als dit individu overlijdt. Iemand met een EWR van vóór het huwelijk kan in 2021 trouwen, om vervolgens te overlijden voordat die EWR vervallen is. De langstlevende zou dan die EWR ‘erven’, terwijl daar mogelijk helemaal geen geld tegenover staat. In de voorgenomen wetgeving verandert dit. Geen erfgenaam heeft meer last van een EWR van een overledene, omdat die van rechtswege vervalt.

2) Aflossingsstand
Hiervoor geldt feitelijk hetzelfde als voor de EWR: als iemand met een aflossingsstand overlijdt, vervalt diens aflossingsstand. Let wel: het gaat om een aflossingsstand die niet benut is! Stel dat A een woning verkocht heeft, waardoor een aflossingsstand is ontstaan. Hij trouwt en overlijdt. Zijn nieuwe partner B heeft dan geen last van die aflossingsstand van A.

Als de aflossingsstand wel is gebruikt en is omgezet in een aflossingsschema bij aankoop van een andere woning, dan moet de langstlevende wel dit aflossingsschema voortzetten! Dat is dus hetzelfde als nu het geval is. Als A een woning heeft met een nieuwe EWS met een bepaald aflossingsschema en hij trouwt met B om vervolgens te overlijden, dan moet B dus het bestaande aflossingsschema van A wel voortzetten om renteaftrek te behouden.

3) Voortzetten BEWS overledene – kan-bepaling
Als partners samenwonen in een eigen woning en de ene partner heeft een BEWS, dan kan die voortgezet worden door de langstlevende partner bij het overlijden van de ander. Die partner ‘erft’ dit recht op een BEWS. Dat verandert niet.

Er komt echter een ‘kan-bepaling’ bij in geval van een situatie dat de langstlevende partner B de BEWS van A niet wil gebruiken. Die kan dan dit deel omzetten in een nieuwe EWS, zodat er opnieuw 30 jaar renteaftrek zou kunnen gelden, mits voldaan wordt aan het annuïtaire aflossingsschema. Het voorbeeld in de Memorie van Toelichting hierover is echter niet juist, of in elk geval incompleet en onduidelijk. Dit herhalen we dan ook niet – het zou alleen de onduidelijkheid vergroten.