De Belastingdienst hanteert voor de beoordeling of een dergelijke lening kwalificeert als eigenwoningschuld, een Handreiking. Tot eind april was dit een intern document, dat op grond van de Wet Openbaarheid Bestuur is vrijgegeven. Uit de Handreiking blijkt dat er een toetsschema wordt doorlopen. Daarin komen vier vragen aan de orde:

1. Is er sprake van een geldlening?
2. Wordt voldaan aan de voorwaarden van de Wet IB (artikel 3.119a) van een eigenwoningschuld (dan wel het overgangsrecht van artikel 10bis.1 en verder)?
3. Ziet de rentevergoeding alleen op een vergoeding op het uitgeleende geld, of ook op andere rechten en verplichtingen?
4. In hoeverre is sprake van een reële rente?

Veel van deze vragen lijken op het eerste gezicht eenvoudig te beantwoorden. Maar uit de uitwerking en voorbeelden van de Belastingdienst blijkt dit niet altijd zo te zijn. We hebben de belangrijkste aandachtspunten voor u op een rij gezet.

Voor de beoordeling van de vraag of een familielening een eigenwoningschuld is, wordt een antwoord gezocht op de vier volgende vragen:

Vraag 1 - Is er echt sprake van een geldlening?

De Belastingdienst volgt het Burgerlijk Wetboek om vast te stellen of er sprake is van een geldlening. De definitie van een geldlening staat in art. 7:129, lid 1 BW. Het moet gaan om een kredietovereenkomst waarbij de uitlener een som geld aan de lener verstrekt. De lener verbindt zich aan de uitlener door die som terug te betalen. Er moet dus daadwerkelijk sprake zijn van een som geld die ter beschikking wordt gesteld èn daarvoor geldt een verplichting deze terug te betalen. Als volgens deze definitie geen sprake is van een geldlening, dan kan er dus ook nooit sprake zijn van een eigenwoningschuld. Alleen als het antwoord op de vraag positief is, gaat de Belastingdienst naar de volgende vraag.

Vraag 2 – Is de geldlening een eigenwoningschuld volgens de Wet op de Inkomstenbelasting?

Nu er sprake is van een geldlening, moet ook nagegaan worden of voldaan wordt aan alle eisen van de Wet op de Inkomstenbelasting 2001, met name artikel 3.119a Wet IB2001. Zo moet het gaan om een schuld in verband met verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Hierbij moet rekening gehouden worden met de eigenwoningreserve en geldt een aflossingsplicht (sinds 2013). Voor bestaande eigenwoningschulden, gelden uiteraard de voorwaarden van vóór 2013 uit Hoofdstuk 10bis Wet IB2001. Die is bovendien gemaximeerd, rekening houdend met een eventuele eigenwoningreserve. Als niet aan alle voorwaarden wordt voldaan, is er geen sprake van een eigenwoningschuld. Wordt wel aan alle voorwaarden voldaan, dan komt de volgende vraag 3 aan de orde.

Vraag 3 – Heeft de rente betrekking op het uitlenen van geld of op iets anders?

Als er een bepaalde vergoeding (rente) wordt afgesproken, moet duidelijk zijn waarop die vergoeding betrekking heeft. De totale vergoeding kan ook in rekening gebracht zijn vanwege allerlei soepele voorwaarden. In dat geval is dat deel van de vergoeding geen vergoeding voor het beschikbaar stellen van een som geld. Het uitgangspunt is dat alleen de vergoeding voor het beschikbaar stellen van een som geld te kwalificeren is als rente over een eigenwoningschuld (en dus aftrekbaar).

Een voorbeeld van een soepele voorwaarde, is dat ouders hun kind geld uitlenen, waarbij afgesproken wordt dat er nooit een vergoeding voor vervroegde aflossing verschuldigd is. Vanwege deze soepele voorwaarde, vragen de ouders het kind dan wel een hogere rente. Die hogere rente is dan eigenlijk geen vergoeding voor de lening, maar voor de soepele voorwaarde. Voor deze opslagen geldt wel een tegemoetkoming. In 2010 was al eens een besluit gepubliceerd met de goedkeuring dat een renteopslag tot maximaal 0,2% als vergoeding voor overige rechten of plichten, toch gezien wordt als eigenwoningrente. Is de opslag hoger dan 0,2%, dan is die in het geheel niet aftrekbaar. In dat geval is alleen de rente zelf aftrekbaar en de opslag niet. De betaling moet dan dus opgesplitst worden. Na het antwoord op vraag 3, komt vraag 4 aan de orde.

Vraag 4 - Is de rente wel reëel?

Hiermee wordt eigenlijk bedoeld: hoe hoog mag de rente maximaal zijn om helemaal als eigenwoningrente te kwalificeren? De Belastingdienst heeft hier geen ‘vaste’ regel voor. Er heerst een misverstand dat er altijd 25% bovenop een commerciële bankrente gehanteerd zou mogen worden, maar dat weerspreekt de Belastingdienst. Dat is nooit een regel geweest. De Belastingdienst kijkt voor de beoordeling naar jurisprudentie. De Hoge Raad heeft bepaald dat hierin de ‘economische realiteit’ moet worden gevolgd: rente mag in principe niet hoger zijn dan een onafhankelijke derde onder gelijke omstandigheden ook in rekening zou brengen. Dit is alleen niet altijd makkelijk vast te stellen. Een familielening is heel iets anders dan een bancaire lening met een recht van hypotheek. Daarom splitst de Belastingdienst deze vraag op in twee subvragen:

Subvraag 4a) Wat is de commercieel aangeboden rente voor een vergelijkbare lening?
Of wel: bij dezelfde looptijd, rentevaste periode en aflossingsvorm van een familielening zou bijvoorbeeld een bank een bepaald rentepercentage in rekening brengen. Stel dat dit 3% zou zijn, dan is dat een eerste uitgangspunt en wordt daarna naar subvraag 4b gekeken.

Subvraag 4b) Hoeveel hoger mag de rente op de familielening zijn?
Bij een familielening is er meestal geen sprake van een hypotheekrecht. Daarmee is er minder zekerheid over terugbetaling. Bovendien kan de lener een hoger risicoprofiel hebben, zoals een onregelmatig of (te) laag inkomen, waardoor een bank de lener niet zou accepteren. In dat soort gevallen is het redelijk dat de uitlener een hogere vergoeding bedingt. De Handreiking noemt geen concrete percentages voor deze opslagen. Die zijn altijd afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet echt gekeken worden of het gebrek aan zekerheid aanwezig is.

Als er geen hypotheekrecht is, maar er is wel zodanig veel geld aanwezig bij de lener dat terugbetaling in de realiteit geen probleem zal zijn, dan mag daar weer geen opslag voor gerekend worden. Het is in ieder geval niet zo, zo blijkt uit de Handreiking, dat er gerekend mag worden met de rentetarieven op consumptieve kredieten. Volgens de Belastingdienst gaat die vergelijking niet op, omdat het bestedingsdoel heel anders is voor een consumptief krediet.
Ook de financiële positie van de lener zelf speelt een rol. Kan hij de maandlasten makkelijk betalen uit diens inkomen of niet? Opnieuw wordt jurisprudentie genoemd om de grenzen op te zoeken.

In 2018 was er een rechtszaak omtrent een familielening met een rente van 9%. De uiteindelijke uitspraak is bevestigd door de Hoge Raad. Een bank zou slechts 3% rente in rekening hebben gebracht voor een vergelijkbare lening. De rechter vond 9% te hoog en stelde dat maximaal 4,5% gold als eigenwoningrente. Het meerdere was dus geen aftrekbare rente. Er is echter een andere zaak geweest, waarin een nog hogere rente wel als reëel werd bestempeld. De omstandigheden waren echter anders: in die zaak had een bank al een eerste hypotheekrecht, er gold geen aflossingsplicht en er waren geen zekerheden voor de uitlener.

Kortom: voor het antwoord op vraag 4, moeten beide subvragen eerst beantwoord worden. Dat is niet eenvoudig, omdat er geen standaardregels voor zijn. Als je een reële rente hebt bepaald en de in rekening gebrachte rente zou feitelijk hoger zijn, dan is het hogere dus niet aftrekbaar als eigenwoningrente. Sterker nog: dit kan een schenking zijn, waarover schenkbelasting verschuldigd is.

Dit laatste wordt in een aantal aanvullende vragen en antwoorden in de Handreiking uitgelegd. Zie hiervoor pagina 13 en verder van die Handreiking (voor zover openbaar gemaakt).

 

 

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 12 mei 2021. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.