Prinsjesdag 2020, vrijstelling overdrachtsbelasting

24 sep 2020

Overdrachtsbelasting 0% voor jongvolwassenen en 8% voor beleggers

In de miljoenennota heeft het kabinet het voornemen bekend gemaakt om jongvolwassenen van 2021 tot en met 2025 een vrijstelling te geven op de overdrachtsbelasting. De bedoeling is het voor starters makkelijker te maken een huis te kopen. De regeling geldt overigens niet alleen voor starters maar voor iedere koper boven de 18 en onder de 35 jaar. Het blijkt in de praktijk namelijk niet mogelijk te controleren of iemand eerder een huis heeft gekocht. Daarom is gekozen voor een makkelijk te controleren leeftijdsgrens.

De voorwaarden voor vrijstelling overdrachtsbelasting

Leeftijd boven de 18 en onder de 35 jaar
Een verklaring bij de notaris dat de koper zelf het huis gaat bewonen
Het is een eenmalige vrijstelling van 2021 tot en met 2025

Als de koper het huis toch niet zelf gaat bewonen kan er een boete worden gegeven. De hoofdregel is dat de koper tenminste een half jaar zelf in het huis woont. Maar is er overduidelijk misbruik dan kan ook na dit half jaar nog een boete worden opgelegd.

Er zijn situaties denkbaar dat de koper op het moment van kopen niet had kunnen voorzien dat zelfbewoning onmogelijk is. In het voorstel worden voorbeelden genoemd als overlijden, overplaatsing naar het buitenland en de woning wordt door brand verwoest. In dat soort situaties hoeft geen boete te worden betaald.
De boete bedraagt de overdrachtsbelasting van 8% plus naheffingsrente.

Is de koper 35 jaar of ouder dan bedraagt de boete het verschil tussen 2% en 8% plus naheffingsrente. Als er duidelijk sprake is van opzet kan de inspecteur het bedrag verhogen met 100%.

Twee kopers, waarbij een van beide 35 jaar of ouder is.

Als ze samen kopen en beiden voor een deel eigenaar worden dan krijgt iedere jongvolwassene de vrijstelling voor zijn of haar deel.

Voorbeeld:

Hans is 34 en Marijke 36. Het stel koopt ieder voor een gelijk deel een woning van € 400.000. Hans krijgt de vrijstelling en Marijke betaalt over € 200.000 2% overdrachtsbelasting dat is € 4.000.

8% tarief voor woningen die niet voor zelfbewoning worden gekocht en bedrijfspanden

Voor woningen die niet voor eigen bewoning maar als belegging worden gekocht gaat het tarief van 2% naar 8%. De regering gebruikt deze verhoging om de kosten van de vrijstelling voor een deel te financieren. Tevens is het doel de concurrentiepositie van beleggers ten opzichte van starters te verslechteren. Iedere koper die de woning voor eigen gebruik koopt moet een verklaring van zelfbewoning bij de notaris tekenen.

Het tarief van 8% geldt dus ook voor ouders die een huis voor hun kind kopen en voor de aanschaf van een vakantiewoning.

Het tarief voor bedrijfspanden voor eigen gebruik of verhuur gaat van 6% naar 8%.

Commentaar op de maatregel

Zowel de NVM als de VEH zijn van mening dat deze maatregel een averechts effect kan hebben. Ook onderzoeksbureau Dialogic dat in opdracht van het ministerie in mei keek wat het effect is van een andere overdrachtsbelasting geeft aan dat deze maatregel niet helpt. Daar waar schaarste is werkt het door in de prijzen. Wie dan echt profiteert is de verkoper.
Een aangekondigde belastingmaatregel zal zeker tot onrust en problemen leiden. Zo zullen kopers proberen de overdracht uit te stellen tot na 1 januari 2021. Notarissen worden nu al massaal gevraagd naar de mogelijkheden van uitstel. Beleggers zullen proberen nog een slag te slaan voor 1 januari wat weer prijzen op kan drijven.
Er wordt meer werk gedaan door de notaris. De verklaring bij de notaris zal ongetwijfeld geld gaan kosten.
Willekeurige leeftijdsdiscriminatie. Het kabinet zegt dat iemand van 35 jaar en ouder de gelegenheid heeft gehad om voldoende te sparen om de belasting te kunnen betalen. Stel je voor dat een woningbouwvereniging een aantal huurwoningen aan de huurders verkoopt. Huurders van 35 jaar of ouder betalen dan 2% meer.
Starters worden pas geholpen als er voldoende aanbod komt. Pas als er een redelijk evenwicht is tussen vraag en aanbod wordt de prijs van een woning reëel.

‘Het VFBO zal vanuit kennis en ervaring zijn mening over de beleidsvoornemens onder de aandacht brengen van ministeries en de politiek’.