In de praktijk ligt het ingewikkelder, zo blijkt uit een recente Kifid-uitspraak. Het blijft daarom voor de adviseur zaak om goed op te letten onder welke voorwaarden precies gebruik gemaakt kan worden van die verhuisregeling.

Kifid-casus
Op 2 juni 2023 deed het Kifid uitspraak in een zaak over de verhuisregeling. Een man en vrouw zijn in 2022 uit elkaar gegaan. Als gevolg daarvan werd de oude woning verkocht, en kocht elk van hen een nieuwe woning aan. Ze wilden ook beiden gebruik maken van de verhuisregeling, zoals in de algemene voorwaarden van de bank (in dit geval ABN Amro) beschreven was. Ze besloten onderling wie van hen welk leningdeel zou meenemen.

De bank gaf echter aan dat slechts één van de partners de verhuisregeling kon benutten. Het feit dat de oude lening uit verschillende leningdelen bestond, die de ex-partners wilden verdelen, doet daar niets aan af, aldus de bank.

Het Kifid bestudeerde de beschrijving van de verhuisregeling in de bankvoorwaarden. Daarin staat niet letterlijk dat het verdelen van de lening onder ex-partners niet is toegestaan. Maar er staan twee zaken genoemd die in het voordeel van de bank werken:

• de verhuisregeling betekent dat de klant de rentecondities die horen bij een bepaald deel van de oude lening onder bepaalde voorwaarden mee kan nemen naar de nieuwe lening. Daaruit volgt dus geen toezegging van de bank dat het in alle gevallen wordt toegepast;
• daarnaast is genoemd dat het kan zijn dat de klant niet het totale bedrag of de samenstelling van de oude hypotheek kan meenemen naar de nieuwe hypotheek.

Op grond van deze (nogal breed interpreteerbare) voorwaarden, acht het Kifid de klacht van de consument ongegrond. Het is bovendien niet onredelijk of onbillijk dat de bank zijn beleidsvrijheid op deze manier invult. Kortom: de eis wordt afgewezen.

Veel meer situaties waarbij verhuisregeling niet opgaat
Er zijn veel meer situaties waarbij de verhuisregeling niet (of slechts deels) opgaat. Ten eerste is er bij een verhuizing sprake van een nieuw toetsmoment. Als de doorstromer onvoldoende inkomen heeft om de lening aan te gaan, dan is dus ook de verhuisregeling niet toepasbaar. Vooral als de resterende duur van het mee te nemen rentecontract korter is dan 10 jaar, kan dit in de praktijk een probleem zijn: dan wordt immers getoetst met een toetsrente van 5%. Zelfs bij een gelijk gebleven inkomen en even hoge feitelijke hypotheeklast, kan de loan-to-income (LTI) daardoor overschreden worden, wat leidt tot afwijzing van de financiering.
Ook kan het zijn dat de oude lening NHG had, maar de nieuwe lening niet voldoet aan NHG-eisen, waardoor de rente een opslag krijgt. Of dat de loan-to-value op de nieuwe woning hoger is, met hetzelfde gevolg. Ook dat kan betekenen dat de maandlast onverantwoord is.

Let vooral op specifieke voorwaarden per aanbieder
Aanbieders van hypothecaire kredieten waarop de verhuisregeling van toepassing is, stellen vaak ook specifieke eisen aan het gebruik van die verhuisregeling.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan:

• De maximale termijn waarvoor de verhuisregeling geldt
  Als iemand de oude woning al verkocht heeft en tijdelijk huurt, om vervolgens weer een woning te kopen, kan er een maximale termijn (bijvoorbeeld 6 maanden) gelden tussen het moment van aflossing van de oude lening en het aangaan van de nieuwe lening (met gebruikmaking van de verhuisregeling).
• Toepassing bij tijdelijk twee woningen
  Als iemand al verhuist naar een andere woning en de oude woning staat leeg en te koop, is het de vraag of de aanbieder de verhuisregeling direct toepast op de nieuwe lening. Het kan zijn dat daarmee gewacht wordt tot de oude woning is verkocht. En wanneer de nieuwe lening direct al de oude rentecondities meekrijgt, wat gebeurt er dan met de lening op de oude woning? Het kan zijn dat die ongewijzigd doorloopt, maar ook dat daarvoor een ander rentetarief gaat gelden. Bovendien kan ook in deze situatie een maximale termijn gelden, of zelfs de eis dat de verhuisregeling pas geldt als de oude woning verkocht is.
• Verbreken partnerrelatie
  In de Kifid-casus hierboven is al een aandachtspunt naar boven gekomen. Er zijn er nog meer. Als de oude woning niet verkocht wordt, maar één van de partners blijft daar wonen, dan is het de vraag of de blijver de rentecondities op de hele lening kan behouden. Dat is allerminst vanzelfsprekend. Dit leningdeel is voor die blijvende partner immers een nieuwe lening. Lang niet alle aanbieders zijn bereid om daar de oude rentecondities op toe te passen. En soms is het ook zo dat de vertrekkende partner de mogelijkheid krijgt om juist wèl gebruik te maken van de verhuisregeling. Of dat partners het onderling moeten uitmaken, waarbij ze moeten tekenen voor hun keuze. Bij een vechtscheiding kan dit tot problemen leiden.

Belang voor uw praktijk
Veel doorstromers die u als klant hebt, zullen vaak nog een lening hebben tegen een lagere rente dan de actuele. Het is dan belangrijk om goed te kijken of de verhuisregeling mogelijk is. In een Kifid-uitspraak van 12 juni 2023, wordt een adviseur aangeklaagd, omdat hij zou hebben toegezegd dat de hele lening van bijna € 295.000 kon worden meegenomen. Uiteindelijk bleek de klant slechts € 117.500 te kunnen meenemen. De adviseur wordt vrijgesproken, omdat er geen schade vaststaat. Maar u wilt vermijden dat uw klant ontevreden is. Dat kunt u doen door de nodige voorbehouden te benoemen met betrekking tot de meeneemregeling. In deze zaak zijn de details met betrekking tot het lagere aanbod overigens niet nader genoemd.

Het feit dat er juist sinds anderhalf jaar veel discussie is over de verhuisregeling, is logisch. Tot begin 2022 daalde de rente jarenlang. Nadat deze steeg, wordt de verhuisregeling weer aantrekkelijk. Maar dat betekent ook dat de beperkingen in die regel des te meer aan het licht komen. Het is voor u vooral van belang om teleurstelling bij uw klant te voorkomen. Doe geen toezeggingen over de verhuisregeling, voordat u zeker weet dat die in het specifieke geval van uw klant mogelijk is.

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 29 juni 2023. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.