Gedeeltelijke woningbezit: wel of geen eigen woning?

16 dec 2021

Het afgelopen kwartaal zijn er toevallig door twee verschillende Gerechtshoven uitspraken gedaan in zaken waarbij de definitie van ‘eigen woning’ in fiscale zin een rol speelt bij gedeeltelijk eigendom.

Hypotheekrente is alleen maar aftrekbaar als het rente betreft over een lening voor een eigen woning. Bovendien is een eigen woning niet in box 3 belast als vermogen. Het belang van dat begrip is dan ook groot. Hoewel het begrip al sinds 2001 in de huidige wet op de Inkomstenbelasting (art 3.111 Wet IB2001) staat, leidt dit nog steeds tot vele rechtszaken. In dit geval gaan we in op jurisprudentie in twee afzonderlijke gevallen.

Zaak 1 – vol eigendom over deel van een woning
Op 7 oktober 2021 publiceerde Gerechtshof Den Haag een uitspraak waarin een woning was verdeeld in twee onafhankelijk bewoonde delen. Het ene deel bestaat uit 65% van de woning. Er is geen discussie over dat dit deel van de woning een eigen woning is voor de eigenaar daarvan. Het andere deel (35%, dus) was van de belanghebbende en zijn vrouw. Het deel was een zelfstandig woondeel: er was dus geen sprake van een gezamenlijke huishouding met de andere eigenaren. Maar de woning is niet kadastraal gesplitst.

De belanghebbende wil de rente aftrekken, maar de belastinginspecteur stelt dat er geen sprake is van een ‘eigen woning’. In de wet staat immers dat er sprake is van een eigen woning wanneer iemand eigenaar is en de waardeverandering hem grotendeels aangaat.
“Grotendeels” is 50% of meer, zo blijkt uit een besluit uit 2009 (zie 1.3.1). En de rechtbank geeft de klant dan ook gelijk, op basis van de tekst in dit besluit. De klant gaat echter in hoger beroep.

Het Hof oordeelt anders: bij het invoeren van de wet IB2001, waren al vragen gesteld over de zinsnede ‘grotendeels’. En daarop was toen het antwoord dat ook iemand die eigenaar was van een zelfstandig deel van de woning, voldoet aan dit ‘grotendeels’. De waardeverandering gaat hem dan immers volledig aan voor zijn deel van de woning. En dat is nog steeds grotendeels. Het Hof geeft de belanghebbende dan ook gelijk: voor zijn 35% van de woning geldt dat de waardeverandering hem en zijn vrouw voor 100% aangaat. En dat heeft de wetgever bedoeld, aldus het Hof. Dat een andere staatssecretaris later andere besluiten heeft genomen die hiermee in strijd lijken, doet niets af aan de bedoeling van de wet toen die werd ingevoerd.

Zaak 2 – economische eigendom over deel van een woning
Op 29 oktober 2021 publiceerde het Hof Arnhem-Leeuwarden een andere, maar enigszins vergelijkbare uitspraak. Het gaat niet om volle eigendom, maar alleen economische eigendom en dan ook nog over een deel van de woning.

In die zaak is een vrouw eerst 100% en volledig eigenaar van een woning. Zij gaat samenwonen met een man (ongehuwd). Als de woning vervolgens verbouwd moet worden voor € 120.0000, wordt dit door de man geleend, hoewel het dus niet zijn woning is. Die lening van € 120.000 is ongeveer 38% van de waarde van de woning. De man en vrouw leggen in een notarieel samenlevingscontract dan ook het volgende vast: de man krijgt een kooprecht voor 38% van die woning, waaraan de vrouw moet meewerken. Als de relatie strandt, heeft de man de koopoptie niet uitgevoerd. De vrouw is dus nog steeds 100% juridisch eigenaar. De man wil echter, als vertrokken ex-partner, de rente blijven aftrekken (de echtscheidingsregeling van lid 4 van art 3.111). De rechtbank geeft de man ongelijk: die ziet hem niet als (ex-)eigenaar.

Ook hier oordeelt het Gerechtshof anders: de rente is voor de man aftrekbaar, voor zover hij eigenaar was van de woning. En omdat de man een kooprecht had van 38%, had hij een belang bij de waardeontwikkeling van die 38%. Voor dat deel was hij dus economisch eigenaar. Ook hij mag dus de rente aftrekken als ex-partner over zijn deel van de lening (van die € 120.000).