Ministerie van VRO regisseert de bouwopgave

17 mrt 2022

Hugo de Jonge is nu minister van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Dit ministerie heeft mede de opgave om de beloofde bouw van 100.000 extra woningen per jaar uit te voeren.

Het is natuurlijk te simpel om ‘gewoon’ maar meer te bouwen: daar moet wel iets nader over worden nagedacht, nog los van alle obstakels die dan volgen. Op 14 februari 2022 kondigde de minister aan de regie op volkshuisvesting en ruimtelijke ordening op te pakken. In deze nieuwsbrief beperken we ons tot een samenvatting van de plannen op het gebied van Volkshuisvesting: de Nationale Woon- en Bouwagenda.
We lopen daarmee enigszins vooruit op een nog meer uitgebreide presentatie van het ministerie van VRO op deze Nationale Woon- en Bouwagenda. Die presentatie wordt verwacht rond het verschijnen van deze nieuwsbrief (half maart 2022). Nu de hoofdlijnen al bekend zijn, vatten we die in 6 punten samen.

Woningbouw
Van de 100.000 woningen die per jaar gebouwd moeten worden, moet 2/3e vallen in het ‘betaalbare segment’. Dat kunnen zowel koop- als huurwoningen zijn. En het kunnen nieuwbouw-, flex- en transformatiewoningen zijn. Een deel van de taken worden van de landelijke overheid verschoven naar de lokale overheden (gemeenten en provincies). Bovendien moeten de belemmeringen opgeheven worden, zodat het proces tussen plan en realisatie korter wordt.
Thuis voor aandachtsgroepen
Al op 8 juli 2021 werd een rapport gepresenteerd waaruit blijkt dat allerlei specifieke groepen steeds meer in de verdrukking komen op de woonmarkt. Mensen in een kwetsbare situatie (dak- en thuislozen, arbeidsmigranten, mensen met een sociale of medische urgentie, woonwagenbewoners, statushouders) hebben behoefte aan een ander soort woning dan mensen zonder extra zorg of begeleiding. Maar daar worden juist geen woningen voor gebouwd, omdat het stuit op weerstand van gemeenten en omwonenden. Daarom moeten gemeenten straks in evenredigheid meedoen om voldoende betaalbare en passende woningen te creëren, juist voor deze aandachtsgroepen. Er komt een procentuele ondergrens aan deze speciale doelgroep woningen per gemeente. Om te voorkomen dat er te veel van deze woningen nodig zijn, wordt ook extra geld uitgetrokken voor preventie: als iemand niet dakloos wordt, hoeft hij ook niet opgevangen te worden.
Betaalbaarheid woningen
De minister zet drie “actielijnen” uit, om te zorgen dat het voor mensen eenvoudiger wordt hun woonlasten te dragen. Die actielijnen zijn:
1. Voorkomen dat mensen te weinig overhouden van hun inkomen, door de huurtoeslag en het huurbeleid te verbeteren. Voor middeninkomens moeten ook koopwoningen beter bereikbaar worden.
2. Er moeten simpelweg meer betaalbare koop- en huurwoningen gebouwd worden. Ook moet de positie van potentiële kopers ten opzichte van investeerders verbeterd worden.
3. Misbruik tegengaan, door betere bescherming van kopers en huurders. Er worden geen concrete voorbeelden genoemd van welk misbruik bedoeld wordt.
Verduurzaming
Op dit gebied is al veel gepland. De minister noemt nu 5 extra actielijnen:
1. Gebiedsgerichte aanpak warmtetransitie;
2. Verduurzamen individuele woningen door ontzorgen eigenaar/bewoners;
3. Versneld verduurzamen overheids- en bedrijfsgebouwen;
4. Meer duurzame energiebronnen aanboren en de infrastructuur inrichten;
5. Bevorderen innovatie en uitvoeringscapaciteit in de bouwsector.
Leefbaarheid en veiligheid
De ene stad, regio of wijk is de andere niet. Soms stapelen sociale problemen zich op. Dat moet aangepakt worden, zeker nu lijkt alsof de verschillen sinds corona uitvergroot zijn. Dit wordt aangepakt door:
1. De fysieke bouwomgeving te verbeteren, met meer goede, veilige, duurzame woningen.
2. Perspectief te bieden – jongeren moeten in de gebouwde omgeving gestimuleerd worden hun talenten te benutten.
3. Criminaliteit aan te pakken, liefst te voorkomen.
Ouderen
Onder het tweede punt waren al ‘aandachtsgroepen’ genoemd. Maar ouderen vormen een aparte categorie om meerdere redenen. Nu zijn er ongeveer 1,4 miljoen 75-plussers. Dat worden er de komende 20 jaar 2,6 miljoen en loopt daarna nog verder op. Er moeten daarom speciale woningen (‘nultredenwoningen’) en (collectieve en of zorg-) woonvormen versneld gebouwd worden. Ook moeten deze ouderen meer gestimuleerd worden om door te stromen.

Nu al van belang voor uw praktijk?
De eerste schetsen van de VRO-plannen zijn ambitieus en lijken lastig haalbaar. Daar zijn dan ook Kamervragen over gesteld die deze ambitie ‘wensdenken’ noemen. De Minister antwoordt daarop op 3 maart 2022 dat hij het goed in de gaten houdt. Hij heeft zelfs opdracht gegeven om een bepaalde buffer in te bouwen in de planning: sommige gemeenten hebben de opdracht gekregen om 30% extra te plannen, om tegenvallers op te vangen.

Maar de verwachting is dat de ambitie om 100.000 woningen per jaar te realiseren, vermoedelijk niet gehaald wordt voordat deze kabinetsperiode erop zit. Zou dat dan betekenen dat de huizenprijzen gaan dalen vanaf dat moment? Dat is niet te voorspellen, en afhankelijk van te veel factoren, zoals de rente. En wie weet hoe groot de impact van de Russische invasie in Oekraïne is? Het zijn dus plannen van de lange adem. Sommige groepen kunnen of willen hier niet op wachten. Het zou ook niet juist zijn om potentiële kopers te adviseren maar af te wachten – voor zover die keus er is.