Besteed aandacht aan onverzekerbare risico’s woningen

15 mrt 2023

Als financieel adviseur adviseert u niet alleen over de financiering van woningen, maar ook over aanpalende producten, zoals de woonhuisverzekering. Dekkingen van deze woonhuisverzekeringen zijn goed vergelijkbaar en kennen meestal geen erg grote verschillen.

Een belangrijke overeenkomst tussen de verschillende woonhuisverzekeringen, is dat er onverzekerde risico’s zijn. Dan hebben we het niet over de algemene uitzonderingen, zoals een oorlog of vulkaanuitbarsting. Er zijn onverzekerbare risico’s die minder exotisch zijn:

a) Funderingsproblemen
Schade aan de fundering kan vaak wel meeverzekerd worden, maar er geldt geen dekking bij verzakking. Funderingsschade is vaak alleen gedekt bij ontploffing en dergelijke.

b) Overstromingen
Er zijn ook wel verzekeringen die ‘onverwacht binnenstromend water’ dekken, maar grote dijkdoorbraken (zoals in juli 2021 in onder meer Limburg) vallen buiten die dekking. Het aantal verzekeraars dat overstroming van meren, kleine rivieren en kanalen meeneemt in de dekking, is stijgend. Maar dat is slechts een fractie van het echte overstromingsrisico.

Beide risico’s worden hieronder nader belicht.

Funderingsproblematiek
Door daling van de grondwaterstand, dreigt voor veel woningen dat de fundering gaat rotten (houten palen). Ook kan de oorzaak zetting zijn of er vindt een aardverzakking of -verschuiving plaats. Funderingsschade met deze oorzaken is uitgesloten van dekking. Al een aantal jaar wordt daar door verschillende partijen voor gewaarschuwd. In 2021 leidde dit tot publicatie van een Manifest van Vereniging Eigen Huis (VEH), Verbond van Verzekeraars (VvV), Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), Aedes en Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Deze partijen uiten hun zorgen over de bijna 1 miljoen huizen waarbij gevaar voor funderingsschade bestaat. Dat is bijna 13% van de woningvoorraad.

In januari 2023 sloten ook economen zich aan bij de partijen die funderingsproblematiek als risico zien. Op sites als Funda wordt de staat van de fundering zelden genoemd. Als die onderzocht wordt en er blijkt iets aan de hand te zijn met de fundering, dan leidt dat tot forse waardedalingen. Die zijn gemiddeld € 47.000 (12% van de woningwaarde) en daarmee ongeveer in lijn met de kosten van herstel van de fundering, hoewel die voor een woning van 50 m2 al tussen de € 50.000 en € 87.500 liggen. Het Verbond van Verzekeraars heeft een reeks publicaties gewijd aan deze funderingsproblematiek.

Funderingsproblemen zijn dus allerminst verwaarloosbaar. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) biedt wel diverse mogelijke oplossingen. Ook op voorhand al. Van de 1 miljoen woningen in de ‘gevarenzone’ zouden er 750.000 zijn, waar funderingsschade van te vermijden is. Er zijn namelijk preventieve maatregelen te nemen, maar die zijn niet eenduidig: het is sterk afhankelijk van de ondergrond, aard van de bebouwing en de fundering zelf. Aan de andere kant, betekent dit dat funderingsproblemen van bijna een kwart miljoen huizen onvermijdelijk is. De partijen van het manifest zien in zowel preventie als herstel een grote rol weggelegd voor de Rijksoverheid. Die zou de aanpak hiervan moeten coördineren. Er is echter nu nog geen overkoepelend Deltaplan, zoals bepleit. Er wordt enkel voor specifieke gevallen gekeken naar oplossingen, zoals funderingsschade door aardbevingen in Groningen of verzakking van veenweidegrond in Friesland.

Voor woningeigenaren die funderingsproblemen hebben (of gaan krijgen), is financiering van herstel mogelijk via het fonds Duurzaam Funderingsherstel van SVn. Deze lening is (nog) niet overal verkrijgbaar.

Overstromingen
Sinds de overstromingen van juli 2021, die in Limburg (maar nog meer in Duitsland) grote schade aanrichtten, is dit risico opnieuw op de radar gekomen van diverse partijen. Verzekeraars committeren zich allereerst op klimaatdoelen, om de toename van weersextremen een halt toe te roepen. Maar dat is niet genoeg. Iemand die nu te maken krijgt met een overstroming, kan de hulp bij schade alleen claimen bij de overheid (via de Wet tegemoetkoming schade bij rampen (Wts). In een gespreksnotitie over de afhandeling van waterschade in Limburg, pleit het Verbond voor een verzekering tegen alle overstromingen (en niet alleen van ‘kleine’ wateren of zware regenval, zoals nu het geval is).

Een dergelijke verzekering wordt nu ontwikkeld en zou in 2025 het licht moeten zien. De Vereniging Eigen Huis is enthousiast over dit plan, maar plaatst wel kanttekeningen. De verzekering moet wel betaalbaar zijn en niet verplicht worden. Voor dat laatste pleit het Verbond, zodat ook mensen uit een gebied dat geen tot weinig risico loopt, meebetalen. Kortom: er loopt nog veel water naar de zee, voordat deze verzekering er is.

Wat kan ik hiermee als Erkend Financieel Adviseur?
U kunt met bovenstaande wetenschap over onverzekerbare risico’s wellicht meer dan u denkt. Alle financiële risico’s van langdurige werkloosheid of een (echt)scheiding, zijn ook niet te verzekeren. Toch benoemt u die in uw adviesgesprek. Dat zijn uiteraard wel risico’s van een andere orde. Toch is het goed om de funderings- en overstromingsrisico’s wel eens nader te bezien. U kunt de risico’s hiervan inschatten voor uw werkgebied.

Ook kunt u een potentiële klant wijzen op het belang van onderzoek naar funderingen, als er twijfel is over de staat ervan. Juist dit soort specifieke tips, maken dat u van toegevoegde waarde kunt zijn. Ook als het te laat is: probeer samen met de klant dan bijvoorbeeld te kijken of een lening via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel mogelijk is.