Zelfs als we het allemaal zouden willen en er zou genoeg geld voor zijn, zou het nog niet mogelijk zijn om alle woningen in een paar jaar te verduurzamen. Het materiaal en de mensen zijn er simpelweg niet. Tot die tijd, kunt u als adviseur uw klant slechts op de mogelijkheden wijzen en de voordelen. Maar ook is het van belang uw klanten te wijzen op de energiekosten wanneer zij een (andere) woning kopen.
In de huidige leennormen (de tijdelijke regeling hypothecair krediet) zijn de zeer hoge energiekosten en de daarmee samenhangende algemene inflatie, nog niet in de financieringslasttabellen verwerkt. Daar staat tegenover dat de overheid allerlei maatregelen treft om de pijn bij huishoudens enigszins te verzachten:
- Ieder huishouden met een relatief laag inkomen kon op basis van het coalitieakkoord al rekenen op € 200 energietoeslag. Dat is nu verhoogd naar € 800;
- De accijns op brandstof en btw op energie worden verlaagd. Dat zou een gemiddeld huishouden € 140 moeten schelen aan energie (vanaf 1 juli 2022). De accijnsverlaging gaat direct al in en scheelt ruim 17 cent per liter benzine (11 cent voor diesel);
- Het budget van € 150 miljoen als subsidie voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, wordt verdubbeld.
Het blijkt echter lastig om deze compensaties en subsidies precies bij de doelgroepen te laten neerslaan. Het is voor de adviseur dan ook zaak om de klant te wijzen op die hoge energiekosten als hij zich bij een verhuizing mogelijk niet realiseert hoe hoog die kosten zijn. Ook voor mensen die het zich wel degelijk realiseren, kunt u de klant wijzen op de vele subsidiemogelijkheden. Sinds 2 april is de overheid een campagne gestart met het doel om 2,5 miljoen woningen te isoleren. Er wordt gewezen op de extra subsidies die daarvoor worden uitgetrokken.
Ondertussen schat ING Bank het risico op wanbetaling bij hypotheken hoger in door de stijgende inflatie en rente. Dat stelden zij al vóór de inval van Rusland in Oekraïne en de stijging van de energieprijzen die daar het gevolg van zijn. Ook NHG waarschuwde voor een verwachte toename in wanbetaling.
Extra inkomensrisico
Als adviseur analyseert u altijd de gevolgen van bepaalde inkomensrisico’s, zoals overlijden, werkloosheid en arbeidsongeschiktheid. In deze tijden, zou het niet misstaan om daar een extra risico aan toe te voegen: wat doet u als uw energiekosten verdubbelen? Kan iemand dat nog betalen? Voor iemand die op dit moment op de grens van zijn LTI leent, is het van belang vast te leggen dat u dit risico hebt meegenomen in uw advies.
Toekomstige impact – lagere LTI in 2023?
Het is aannemelijk dat het Nibud, dat de financieringslasttabellen ontwikkelt voor het Ministerie van Financiën, voor 2023 rekening zal houden met die hogere energiekosten. Er blijft dan immers minder over voor de overige woonlasten, zoals die van de hypotheek. Nibud waarschuwt nu al voor de gevolgen van hoge energierekeningen voor minima. Zij verwelkomen de tegemoetkomingen van de overheid, maar geven daarbij aan dat dit allerminst de volledige kostenstijging compenseert.
Ook hoge inkomens ontspringen de dans niet: Nibud verwacht dat hun budgetaandeel (bij 2x modaal) stijgt van 3,3% naar 6%. Ofwel: van het maandbudget van een dergelijk gezin gaat 2,7% méér op aan energie. Anders gezegd: met dat percentage zou ook het financieringslastpercentage omlaag moeten om dat te compenseren. En dan hebben we het nog niet over de overige inflatie. Kortom: de LTI zal in 2023 mogelijk flink lager uitvallen dan dit jaar, bij gelijkblijvend inkomen. Dat zal onder meer afhangen van de ontwikkeling van inflatie en energieprijzen in het bijzonder.
Disclaimer
Dit artikel is geschreven naar inzicht van 7 april 2022. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.